?建了11年的廣西目前第三高樓，見證了多少南寧寫字樓的沉浮
今天想說一棟每天回家都能看到的高樓。
它在目前廣西已封頂?shù)母邩侵?，排行第三，也是民族大道上的第二高樓，僅次于403米華潤大廈A和381米龍光世紀(jì)。
它330米的高度，站在民族大道180號、瑯東客運站旁，和403米華潤大廈A座、235米三祺廣場、325米廣西金融廣場，并立南寧第一大道前排，在民族大道鳳嶺板塊這一段4公里的精華里，站成了南寧如今的“臉面”。
▲民族大道埌東客運站旁的金投中心，圖源項目官微
它叫金投中心，曾用名廣西金融投資中心、天龍財富中心。
從2010年初亮相到2020年封頂，如今即將交付，已經(jīng)過去了11年。
它誕生在南寧高樓競賽“火拼白熱化”的年代，又在高樓圖紙“廢墟”中挺了過來，但沒能逃脫降高的宿命。
它是南寧帶著“洋氣”沖向國際的先鋒之一，但兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)也回歸了“中國味兒”。
它的名字換了又換，從名到姓大改。但也因為改了姓，還沒交付就已經(jīng)售出驚人的70%，這一數(shù)字備受質(zhì)疑。
這11年，它走過的每一步，都是這十余年南寧寫字樓風(fēng)云的縮影。
▲金投中心位置
▲金投中心在埌東客運站旁邊不遠
高度：“嗨高”又“迫降”的宿命
它誕生在11年前、南寧高樓那個那個欲與天公試比高的“狂熱”年代，那時候，高樓是城市實力的圖騰。
它的前世和今生可以分為四個階段：
①前世：土地性質(zhì)——住宅
在成為寫字樓前，金投中心腳下這塊瑯東客運站旁的26畝土地，用途是住宅，那還是在千禧年的頭幾年。
也是在2002年底，以它的鄰居埌東客運站開建為標(biāo)志，民族大道東延、城市東擴的號角吹響。
2003年的埌東鳳嶺南北，除了建設(shè)中的會展中心、埌東客運站、榮和山水美地，裸露著大片大片的黃土地。民族大道的另一頭，朝陽的萬達廣場（后改為悅薈廣場、如今名印象城）橫空出世，中心還在朝陽。
▲2004年的民歌廣場，周家志攝，圖源網(wǎng)絡(luò)
住宅先行，是新區(qū)開發(fā)伊始的常規(guī)操作。但這塊“先行”的居住用地被初命名為“新世紀(jì)廣場”后，此后數(shù)年便銷聲匿跡。
與之形成鮮明對比的，這七八年間，埌東鳳嶺的變化翻天覆地。
▲2010年和2020年的埌東客運站周邊，已然另一番場景，圖源廣西新聞網(wǎng)、廣西土投圈vr截圖
2003年，南寧被確認(rèn)為東盟博覽會的永久舉辦地。埌東客運站建成。會展中心初建成，次年開始東博會每年定期在這里舉辦。也是這一年，房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟支柱地位被明確。
此后南寧飛速發(fā)展，外地開發(fā)商蜂擁而至，會展中心和埌東客運站中間，東盟商務(wù)區(qū)開始規(guī)劃、建設(shè)。
2006年，以276米地王國際大廈建成交付為標(biāo)志，城市中心東移到了金湖廣場，還未到會展中心板塊。會展板塊的鳳嶺北航洋國際2007年建成，2009年華潤中心破土動工。
那些年，南寧房價在2004年、2009年實現(xiàn)了跳漲。到了2010年，埌東鳳嶺民族大道沿線，土地都“名花有主”，未破土的都蓄勢待發(fā)。
②高度：超500米
這時，我們的主角終于千呼萬喚始出來，以超高層寫字樓“天龍財富中心”亮相。
2010年3月1日，一份名為“92層超高層建筑——天龍財富中心設(shè)計方案征集招標(biāo)公告”在全球招標(biāo)，牽頭的是南寧市規(guī)劃局和廣西威壯房地產(chǎn)。
公告中寫明地塊規(guī)劃控制條件要求，占地26畝，“建筑高度：≥400m”，地上25萬方，地下6萬方。
▲天龍財富中心設(shè)計方案征集規(guī)范圍示意圖。
經(jīng)過三個月的篩選，5個設(shè)計方案入圍，2010年6月10日當(dāng)天，設(shè)計方案全部亮相，要公開“5進3”評選。
▲設(shè)計方案公開展示，評選，圖源廣西新聞網(wǎng)
當(dāng)年的報道中，項目的簡介是：
“ 天龍財富中心項目將由廣西威壯集團投資40億元于下半年奠基開工。樓宇高度超過450米，92層以上，將于5年內(nèi)建成。”報道中，它的定位是“中國與東盟區(qū)域國際化城市”的新建筑、廣西地標(biāo)、“符合新的市中心和南寧新城區(qū)高速發(fā)展東擴的歷史地位”、“新的市中心和南寧新城區(qū)高速發(fā)展東擴的歷史地位”，“設(shè)置有高層觀光游覽區(qū)、休閑養(yǎng)生健康中心、五星級酒店等”。
當(dāng)時公示的這五個方案，最低高度都超過了500米，對外透露的隱藏信息顯然是，它將會是“南寧第一高樓”。（當(dāng)時南寧最高樓是276米地王國際）
▲2010年天龍財富中心五個入選方案，圖源廣西新聞網(wǎng)
當(dāng)時的南寧，在2009年出了一份鼓勵超高層紀(jì)要：
“若超高層建筑的建筑高度超過300米的，僅按現(xiàn)行規(guī)定計算其100米（含100米）以下部分的容積率，100米以上部分不計容積率?！?對“超高層”的熱愛，自此很狂熱。
天龍財富中心公開招標(biāo)當(dāng)月，3月10日，紅日拿下青秀金浦路地王，要建超88層300米以上的超高層。隨后江南經(jīng)開區(qū)也爆出了匯東要建江南首個200米超高層項目南寧塔。201米麗原天際已開工1年，就連柳州的303米地王國際，也已動工一年。
誰將超越地王國際的276米，備受期待。
亮相后，又沒了聲響，它沒聲響的那4年，龍光世紀(jì)、九洲國際、三祺廣場等超高層低調(diào)開工。南寧超高層建設(shè)出了另一份紀(jì)要。
③高度：409米
終于，2014年2月22日，約翰·波特曼建筑事務(wù)所中標(biāo)設(shè)計的天龍財富中心，改名為廣西金融投資中心，作為青秀區(qū)四個重大項目之一，在項目現(xiàn)場舉行了開工儀式。
▲約翰波特曼設(shè)計的廣西金融投資中心
在奠基的當(dāng)下，南寧的高樓高度是：
龍光世紀(jì)400米（建設(shè)中）、九洲國際318米（建設(shè)中），榮和時代廣場增高至468米（規(guī)劃）、騁望君璽也增至435米（規(guī)劃）、華潤大廈A座400米（規(guī)劃）、南寧中心雙子塔330米（規(guī)劃）……不完全統(tǒng)計，南寧當(dāng)時規(guī)劃和在建超300米超高層超過15棟。
廣西金融投資中心奠基前，關(guān)于它的高度，曾有432米、508米、甚至628米的傳聞，“廣西第一高樓”的帽子戴到了它頭上。
直至奠基時，它確定高度是——90層409米，超500米的高度不再，傳聞是因為土地地基承載力的問題降了高。
雖然降了高，現(xiàn)在看來，相比如今已經(jīng)夭折的南寧塔、榮和時代廣場等等，以及遙遙無期的市長大廈、南寧中心，能開工，已經(jīng)是一個好的開頭。
它也于奠基的2014年的9月終于完成了土地性質(zhì)調(diào)整，“容積率由2.0調(diào)整為5.09，土地用途由城鎮(zhèn)住宅調(diào)整為批發(fā)零售、商務(wù)金融（辦公）、住宿餐飲?！?/p>
奠基后，它又沒了動靜，又沉默了3年。
當(dāng)年也就是2014的4月，在萬象城開業(yè)轟動全廣西、鳳嶺新中心格局逐漸形成的兩年后，萬象城旁華潤大廈A座低調(diào)開工，長高到445米的華潤A，是當(dāng)時在建廣西第一高樓。
當(dāng)即有人摘走天龍財富中心的廣西第一高的帽子，評論：“天龍再見”。
華潤A廣西第一高的帽子沒戴足一年，2015年初，天譽拿地五象，528米天譽東盟塔建筑方案曝光，廣西第一高的帽子轉(zhuǎn)到它頭上，萬眾矚目。
④高度：330米
2015年中，改名后的天龍財富中心被傳：傳因為成本問題，廢除了波特曼的400+方案，開始做300+的新方案設(shè)計。
直到2016年初，它的設(shè)計方案曝光，大眾才確定，它降到了330米。它的輪廓也終于定型——“一棟高330米、69層超高層辦公塔樓，8層商業(yè)裙房和5層地下室組成的商業(yè)辦公綜合體?！?/p>
2016年中復(fù)工，年底中建三局中標(biāo)，項目的進度條終于拉快。
2017年6月開工，開始“填坑”，2018年2月開始搭建主塔樓，2019年6月，建到30層；2019年12月，建到60層；2020年4月，主體塔樓封頂。
三年，從開工到封頂。
▲約翰波特曼設(shè)計的廣西金融投資中心
這三年間，華潤中心從445米降到了403米，天譽東盟塔從528米降到了346米，龍光世紀(jì)從400米降到了381米，降高通知都來自同一個組織——民航中南局，也都是同一個理由：對南寧機場飛行云星安全，項目建筑高度不能超過一定海拔。
▲網(wǎng)傳的華潤和東盟塔“降高”文件
330米高的金投中心，封頂時成了迄今為止已封頂高樓中的第三高。
去年封頂后，它把竣工交付時間定在了今年的930，今年3月3日還舉辦了沖刺930竣工的誓師大會。
但計劃趕不上變化，7月底，他們又申請調(diào)了規(guī)，小開間商業(yè)改成大開間，小辦公室改成大辦公室。直至上月底930，也沒交付。
只是在東盟博覽會期間墻體亮起了燈，一直持續(xù)到十一后幾天。
▲9月中旬東盟博覽會后首次亮燈
最新的進度是，塔樓預(yù)驗收完成，裙樓預(yù)計10月底完成安裝。
▲圖源10月11日威壯集團官微
事實上，從超高層全球招標(biāo)到建成封頂即將交付，穿越了11年，除了項目設(shè)計和投資問題耽擱之外，土地糾紛爭議不斷，也是推延許久的原因，此處就按下不表了。
設(shè)計：從洋到中，跨越5年
從工程進度，也能看出項目分為塔樓和裙樓，是的，它包含地下5層和地上330米超高層主塔樓，和一個8層商業(yè)裙樓。
▲項目效果圖
事實上，它的設(shè)計也經(jīng)歷過大變更。
十一年前天龍財富中心設(shè)計招標(biāo)時，是面向全球的，頂尖建筑設(shè)計都來了。
5進3評選公示是的報道中還有一個對它的說明，它將設(shè)計八大功能區(qū)，包含“星級酒店區(qū)、甲級寫字樓、高層觀光區(qū)、會議中心、東盟自貿(mào)區(qū)企業(yè)館、高端人士會所、金融證劵交易大廳、休閑養(yǎng)生健康中心等?！?/p>
最終中標(biāo)的設(shè)計，出自93歲高齡已于前兩年過世的大師約翰·波特曼之手，它的百度百科詞條，成績輝煌。
媒體評價他——
他用自己的建筑設(shè)計，復(fù)興二戰(zhàn)后美國衰敗的城市，改變世界上很多城市的「天際線」，甚至重新定義美國乃至全世界的城市景觀。
▲大師的百度百科
大卷看了一圈他設(shè)計的大樓，最大的感受是，線條感和工整度拉滿。
當(dāng)年他參選的設(shè)計方案中，天龍財富中心是108層508米的高樓。
▲當(dāng)年中標(biāo)的設(shè)計方案，圖源南寧高樓迷
在它改名廣西金融投資中心后奠基的前一年，也就是2013年，它調(diào)成了400米88層。
調(diào)低高度，風(fēng)味兒沒變。
想來也是大師的得意之作，以致于迄今為止，在約翰波特曼的建筑設(shè)計事務(wù)所官網(wǎng)中，還保留著當(dāng)年的他這個設(shè)計。
▲圖源約翰波特曼建筑事務(wù)所
他筆下的金投中心，“高樓從底部的四方形逐步拓寬，在中間變成八邊形，最后在頂部回縮成優(yōu)雅的方形?！?/p>
▲金投中心設(shè)計方案，圖源約翰波特曼建筑事務(wù)所官網(wǎng)
2015年，傳聞為了節(jié)省投資成本，金投中心主動降高，另選設(shè)計院做了300+高樓的設(shè)計方案。
在上海建筑設(shè)計研究院官網(wǎng)，至今也能找得到它的方案，設(shè)計時間是2015年，高度是330米。
▲圖源上海建筑設(shè)計研究院官網(wǎng)
設(shè)計院對設(shè)計方案的解讀是，
“獨特的形體取意于中國的盤龍形象，利用交錯變化的幕墻設(shè)計、橫豎線條的對比創(chuàng)造出簡潔利落的建筑體形?！? “高層商業(yè)群房與超高層塔樓之間利用一個通高的玻璃聯(lián)廳作為過渡?！薄案邔由虡I(yè)群房在設(shè)計手法上與高層塔樓相呼應(yīng)，以玻璃幕墻為主的?！?盤龍，很中式。
▲金投中心效果圖和剖面圖，圖源上海建筑設(shè)計研究院官網(wǎng)、官微
想多說一句的是，盤龍并不是大眾對它的解讀，聲音最多的解讀是，“立面像竹子的節(jié)節(jié)高升，象征著力量、生機、茁壯和銳意進取的精神?！?/p>
最有名的創(chuàng)意取自竹子的建筑是，貝聿銘大師設(shè)計的香港中銀大廈，以致于網(wǎng)上有不少“金投中心像香港中銀大廈”的評論。
▲1989年建成的香港中銀大廈，和金投中心比，哪個更像竹子？
波特曼大師的方案沒用，大卷是有些遺憾的，但有傳聞400+調(diào)到300+，節(jié)省了40%的投資，高樓熱退燒，或許未嘗不是件好事。
從私到“公”，70%的入駐率
打了誰的臉
事實上，從這幾年南寧居高不下的寫字樓空置率的角度，金投中心或許也能長吁一口氣，還好當(dāng)年降了高。
但這降高，不一定是原金主的意愿，或許還有新加入的金主的意思。
2014年初，天龍財富中心改名為廣西金融投資中心奠基動工時，項目投資方一欄，廣西威壯集團前加了新“金主”，它叫廣西金融投資集團有限公司。
它是2008年成立的，當(dāng)年還是自治區(qū)國資委直接監(jiān)管的國企。后來金投集團在2020年通過戰(zhàn)略性重組，成了廣投集團的子公司。廣投集團，2020年《財富》世界500強位列490名，是廣西首家進入世界500 強的企業(yè)。
據(jù)知情人透露，那一年，天龍財富中心投資方廣西威壯建高樓需要融資，剛成立不久的金投集團剛好需要總部辦公樓，雙方一拍即合，金投集團拿走最好的那20層。名字也歸金投命名，相當(dāng)于廣西威壯是建樓方和銷售方。
相當(dāng)于金投集團定制式蓋樓。
這一波操作不虧，改頭換面的廣西金融投資中心，未來招商有了重磅級“招牌”。
2018年廣西金融投資中心風(fēng)光亮相，品牌發(fā)布當(dāng)晚，大眾知道了它的新名字“金投中心”。
▲品牌發(fā)布會 ，圖源網(wǎng)絡(luò)
這兩年，金投中心招商成績不算差，去年金投中心就亮出“簽約入駐率已達70%”的成績，打聽了一下，這數(shù)字不虛。
據(jù)戴德梁行南寧公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，早在2018年金投中心入市之時，打出“國企入駐”的名頭，就吸引了不少金投集團相關(guān)或不相關(guān)的國企，占了40%左右。
其實在金投中心官微，能經(jīng)常看到入駐大企業(yè)的消息，廣西北部灣銀行、廣西壯族自治區(qū)律師協(xié)會、廣西國土資源規(guī)劃設(shè)計集團等都已簽約入駐。
再加上廣西威壯的老板是玉林商會會長，玉林的企業(yè)家們也涌入買單。
事實上，金投中心適應(yīng)市場能力也很強，在做企業(yè)入駐前期準(zhǔn)備工作時，能根據(jù)不同需求提供了樓層差異化配套規(guī)劃；
甚至在7月底在交付前夕調(diào)整規(guī)劃，把原小開間商業(yè)調(diào)整為大開間商業(yè)；把95%樓層的小開間辦公室調(diào)整為大開間辦公室，以適應(yīng)目前寫字樓市場的大面積、自用增多的需求變化。
▲金投中心（報規(guī)名天龍財富中心）調(diào)規(guī)內(nèi)容，圖源南寧自然資源局
寫字樓運營中很重要的一環(huán)——物管方面，它也考慮了，早在2018年簽下了世邦魏理仕。
“金投中心軟硬件都不差，70%入駐率并不虛?！贝鞯铝盒邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人透露。
能對比說明70%的入駐率有多能打的，是這幾年戴德梁行南寧甲寫報告中的空置率——
2019年是54.3%，2020年是46.7%，雖然五象的甲寫從2019年上半年的80.2%下降到了2021年的47.86%，但金投中心所在的鳳嶺商圈，則從27.8%上升到了40.5%，多數(shù)新寫字樓的空置率過半。
這些年，天龍財富中心降高又改了姓名，成就了如今70%的簽約入駐率，想來這波也不虧。
即將交付的金投中心的最新動態(tài)是：寫字樓低區(qū)的小戶型已經(jīng)售罄，目前中高區(qū)大開間辦公室在售，售價在2萬—2.2萬元/㎡區(qū)間。
而根據(jù)戴德梁行上半年數(shù)據(jù)，南寧鳳嶺商圈的甲寫租金是89.48元/平方米/月。
▲前兩天的金投中心遠景
「寫在最后」
時間來到2021年的今天，南寧已經(jīng)不是剛舉辦東盟博覽會，急需沖向世界的那個初生牛犢了。
南寧東擴、向南造城的構(gòu)想已經(jīng)達成，高樓也已經(jīng)不再是城市、地區(qū)實力和風(fēng)貌的圖騰了。
國家的限高令也層層加碼，加碼到了直接嚴(yán)禁500米超高層，城市、區(qū)域間的高樓競賽逐漸偃旗息鼓。
金投中心走過的這11年，它走過的每一步，它身上的每個數(shù)字，它的高調(diào)和沉默，都是這十余年南寧寫字樓風(fēng)云的縮影。
南寧在這11年，也長出了屬于自己的那份自信。
準(zhǔn)備交付的金投中心，有自己的抱負(fù)，祝福南寧的寫字樓吧。
PS:私心來說，大卷還是挺喜歡看高樓的，誰說的，建筑是凝固的音樂。超高層地標(biāo)建筑通常都很先鋒、自帶藝術(shù)屬性，易識別，它們是旅人歸家辨別方向、分辨出故鄉(xiāng)味道的坐標(biāo)之一呢。
彩蛋：
▲未來幾年南寧即將入市的超高層。圖源戴德梁行報告
▲南寧目前已封頂+建成寫字樓排行，圖源南寧高樓迷
文 | 龍卷風(fēng)
校對 | 呆頭鵝
Hash:cc786ce00e65db019da61f455f7c9b6492c3c553
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