實(shí)訪:地鐵16號(hào)線永豐站周邊的居住區(qū)(上)

前三篇咱們已經(jīng)紹完永豐站所處的永豐產(chǎn)業(yè)基地，最后不能少的是永豐站周邊的居住區(qū)。以小區(qū)門到地鐵站出入口距離為標(biāo)準(zhǔn)，首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)南門距地鐵永豐站B出口大約1000米，頤豐山莊西區(qū)的東門距地鐵永豐站A出口大約1500米。永豐產(chǎn)業(yè)基地周邊有著豐富的居住資源，只是前往地鐵站的距離都超過(guò)這兩個(gè)小區(qū)。

↑圖1-1 首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)南門，距地鐵永豐站B出口大約1000米。（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

永豐產(chǎn)業(yè)基地附近的居住區(qū)主要集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)位于永豐產(chǎn)業(yè)基地的北側(cè)西段區(qū)域，包括大牛坊社區(qū)、頤豐莊園的東區(qū)和西區(qū)，中鐵碧桂園、中糧天恒智慧谷的阿爾法之家，還有萬(wàn)科翡翠書院。另一個(gè)位于永豐產(chǎn)業(yè)基地的東側(cè)北段區(qū)域，主要有永豐嘉園（包括冠城大通百旺府和永豐嘉園五區(qū)），友誼家園、青棠灣社區(qū)、燕保·辛店家園，還有海淀幸福里。

首創(chuàng)·天閱西山最為特殊，它位于永豐產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)。當(dāng)然這個(gè)描述只能算是暫時(shí)性的，永豐基地有擴(kuò)大的趨勢(shì)，將來(lái)很可能上面說(shuō)的這些居住區(qū)也都囊括在基地范圍內(nèi)。

↑圖1-2 地鐵永豐站周邊居住區(qū)（原生豬爸爸標(biāo)注）

首創(chuàng)·天閱西山

首創(chuàng)·天閱西山位于中關(guān)村壹號(hào)的北側(cè)，在中關(guān)村壹號(hào)早期規(guī)劃中是其的一部分。 2015年3月23日北京市國(guó)土資源局公告掛牌出讓北京市海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地(配建公共租賃住房)使用權(quán)。2015年4月27日首創(chuàng)置業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍中以56.4億元和建設(shè)6.05萬(wàn)平方米自住房面積的條件競(jìng)得該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這里有一個(gè)細(xì)節(jié)，原生豬爸爸在上一篇介紹IC-PARK時(shí)曾經(jīng)提及首創(chuàng)置業(yè)于2015年7月1日投資入股北京中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園發(fā)展有限責(zé)任公司。雖然首創(chuàng)置業(yè)與中關(guān)村發(fā)展雙方達(dá)成合作的過(guò)程并不為外人所知，但從南向北，IC-PARK由首創(chuàng)置業(yè)和中關(guān)村發(fā)展合作開(kāi)發(fā)，中關(guān)村壹號(hào)由實(shí)創(chuàng)（中關(guān)村發(fā)展子公司）開(kāi)發(fā)，首創(chuàng)·天閱西山由首創(chuàng)置業(yè)開(kāi)發(fā)，縱向排列的三個(gè)項(xiàng)目，頗有淵源的合作關(guān)系。

按著宗地出讓條件，這個(gè)項(xiàng)目包含：辦公、普通商品房、公租房、自住型商品房、幼兒園、以及配套公建多種類型的建筑。最終建成自住型商品房3棟樓約712套，位于小區(qū)的東側(cè)；公租房約150套，位于最南側(cè)自住型商品房樓的一個(gè)單元內(nèi)；普通商品房5棟樓約552套，位于小區(qū)的西側(cè)和北側(cè)。辦公樓4棟，總建筑面積約6.7萬(wàn)平方米，位于小區(qū)南側(cè)的中間位置。另建有一所幼兒園，建筑面積約2100平方米，位于小區(qū)南側(cè)的中間位置。首創(chuàng)·天閱西山是該項(xiàng)目中普通商品房和辦公部分的推廣名。自住房和公租房部分的推廣名為首創(chuàng)·悅榕匯。

↑圖2-1 首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)衛(wèi)星圖（原生豬爸爸標(biāo)注）

↑圖2-2 沿豐賢東路向東看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

圖2-2畫面右側(cè)的建設(shè)群是首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)最北側(cè)的4棟樓。畫面?zhèn)鹊?a href='/jingdian/107890' target=_blank>道路是向南的永旭北路。

↑圖2-3 從豐賢東路和永嘉北路的十字路口向西南方向看首創(chuàng)·天閱西山小區(qū) （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

圖2-3畫面右側(cè)的4棟建筑是小區(qū)最北側(cè)的4棟樓，其中右側(cè)的3棟樓是普通商品房，左側(cè)建筑的是自住型商品房。

↑圖2-4 首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)外北側(cè)是街心公園（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

↑圖2-5 首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)外東側(cè)是綠化帶 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

綠化帶的東側(cè)是永嘉北路。圖2-5畫面右側(cè)的3棟建筑是首創(chuàng)·天閱西山的3棟自住型商品房。從左向右正式的樓號(hào)依次是豐秀東路9號(hào)院1、2、3號(hào)樓

↑圖2-6 從東側(cè)綠化帶向西看首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

圖2-6畫面最左和最右側(cè)兩棟樓都是自住型商品房1號(hào)樓和2號(hào)樓，1號(hào)樓進(jìn)入畫面的這個(gè)單元屬于公租房部分。畫面中間位置的兩棟樓是辦公用途樓。

↑圖2-7 從永嘉北路向西看豐秀東路（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

圖2-7中豐秀東路左側(cè)是中關(guān)村壹號(hào)，道路右側(cè)是首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)。

↑圖2-8 首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)南側(cè)東端的出入口 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

圖2-8畫面最右側(cè)的建筑是1號(hào)樓，最左側(cè)建筑是首創(chuàng)·天閱西山項(xiàng)目的辦公用途樓。

↑圖2-9 位于首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)南側(cè)中間位置的海淀區(qū)北部新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園天閱園 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

北部新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園天閱園是一所公立幼兒園。首創(chuàng)·天閱西山的4棟辦公樓分立在幼兒園的四周。

↑圖2-10 首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)南側(cè)西端的南門 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

首創(chuàng)·天閱西山小區(qū)南門左側(cè)是8號(hào)樓，8號(hào)樓是普通商品房。

↑圖2-11 從豐秀東路向北看永旭北路（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年2月26日）

永旭北路右側(cè)是首創(chuàng)·天閱小區(qū)。3棟建筑從右向左依次是8號(hào)樓、7號(hào)樓和6號(hào)樓。這3棟全都是普通商品房。

頤豐莊園

頤豐莊園東區(qū)建有80棟建筑，以別墅為主，頤豐莊園西區(qū)建有8棟普通商品房樓，全部無(wú)電梯，總共約204套房。

頤豐莊園位于豐潤(rùn)中路的西段北側(cè)，西區(qū)和東區(qū)隔著一條非市政的臨時(shí)路，這條路北端接大牛坊二環(huán)路，南端接永騰北路。正式因?yàn)殂暯由嫌莉v北路，從頤豐莊園前往地鐵永豐站比其他小區(qū)方便了許多。

關(guān)于頤豐莊園東區(qū)可考證的信息不多，僅能知道其先于西區(qū)開(kāi)發(fā)，大約于2011年竣工。頤豐莊園西區(qū)總建筑面積約為3.4萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約為2.3萬(wàn)平方米，由北京市寶斯特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目于2012年8月7日取得施工許可，于2016年4月29日完成竣工備案。

頤豐莊園東區(qū)內(nèi)還坐落有一間亞朵酒店，這種搭配與小區(qū)外臨時(shí)路街景有些令人意外，不過(guò)身處于別墅區(qū)中也在情理之中。

↑圖3-1 頤豐莊園衛(wèi)星圖（圖片引用自谷歌地圖，原生豬爸爸標(biāo)注）

↑圖3-2 從豐潤(rùn)中路向北看頤豐莊園東區(qū)（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖3-3 沿豐潤(rùn)中路向西看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖3-3畫面左側(cè)道路是豐潤(rùn)中路，右側(cè)建筑群是頤豐莊園東區(qū)。

↑圖3-4 從豐潤(rùn)中路向西北方向看頤豐莊園西區(qū)（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖3-4畫面右側(cè)道路是連接永騰北路和大牛房二環(huán)路的臨時(shí)路。

↑圖3-5 從豐潤(rùn)中路沿臨時(shí)路向北看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖3-5畫面右側(cè)建筑群是頤豐莊園東區(qū)。

↑圖3-6 頤豐莊園西區(qū)的東門（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖3-7 沿頤豐莊園東區(qū)南側(cè)小路向東看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖3-7遠(yuǎn)處的高層建筑群是大牛坊社區(qū)一期。

↑圖3-8 頤豐莊園東區(qū)西門南側(cè)有一個(gè)幼兒教育機(jī)構(gòu)（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖3-9 臨時(shí)路向東看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

頤豐莊園東區(qū)西門內(nèi)正對(duì)的是亞朵酒店永豐基地店。西門外頤豐莊園售樓接待中心的招牌依然存在。

↑圖3-10 從臨時(shí)路向北看大牛房二環(huán)路。畫面左側(cè)建筑群是萬(wàn)科翡翠書院。（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖3-11 沿臨時(shí)路向南看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖3-11中道路左側(cè)是頤豐莊園東區(qū)，道路右側(cè)是頤豐莊園西區(qū)。

↑圖3-12 臨時(shí)路向南連接永騰北路 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

永騰北路直接通往北清路，從這里前往地鐵永豐站比較方便。

大牛坊社區(qū)

大牛坊社區(qū)位于豐潤(rùn)中路北側(cè)，永豐路西側(cè)，是永豐產(chǎn)業(yè)基地北側(cè)西段最重要的居住區(qū)。大牛坊社區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目全稱為西北旺鎮(zhèn)大牛坊農(nóng)民安置點(diǎn)定向安置房項(xiàng)目，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目非常低調(diào)，建設(shè)過(guò)程中很少公開(kāi)相關(guān)信息，甚至沒(méi)給小區(qū)起一個(gè)更響亮的名稱，建成后行政機(jī)關(guān)一般稱之為大牛坊一區(qū)至大牛坊四區(qū)，而民間通常稱為大牛坊社區(qū)一期至四期。主要為原大牛坊村和玉河村的騰退回遷安置使用。大牛坊安置房項(xiàng)目總建筑面積約為49.6萬(wàn)平方米，自2011年6月份開(kāi)工建設(shè)，于2018年6月完成最后的交付入住。按非權(quán)威數(shù)據(jù)，大牛坊社區(qū)一期共建有17棟住宅樓，大約2338戶；二期共建有7棟住宅樓，大約1108戶；三期共建有7棟住宅樓，大約646戶；四期共建有7棟住宅樓，大約656戶。

↑圖4-1 大牛坊社區(qū)位置圖（原生豬爸爸標(biāo)注）

↑圖4-2 從豐潤(rùn)中路向東北方向看大牛坊社區(qū)一期 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-2畫面中間位置是大牛坊社區(qū)一期的西南角。

↑圖4-3 從豐潤(rùn)中路沿永豐路向北看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-3畫面中建筑群是大牛坊社區(qū)一期，中間位置是一期的東南角。

↑圖4-4 從永豐路沿大牛坊路向西看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-4畫面中道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)一期，道路右側(cè)是大牛坊社區(qū)二期，道路遠(yuǎn)方的建筑是中鐵碧桂園。

↑圖4-5 從永豐路向西北方向看大牛坊社區(qū)三期 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-5畫面左側(cè)道路是向西的大牛房五巷，畫面右側(cè)道路是向北的永豐路。

↑圖4-6 從永豐路沿大牛房五巷向西看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-6畫面中道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)二期，道路右側(cè)是大牛坊社區(qū)三期和四期。

↑圖4-7 從大牛房一環(huán)路沿大牛坊一巷向南看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-7畫面中道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)三期，右側(cè)是四期。畫面中間位置，道路遠(yuǎn)方是二期。

↑圖4-8 沿大牛房一環(huán)路向東看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-8畫面中間道路是向東的大牛房一環(huán)路，一環(huán)路左側(cè)是智慧谷阿爾法學(xué)園東區(qū)，一環(huán)路右側(cè)是大牛坊社區(qū)三期。畫面最右側(cè)的道路是向南的大牛房一巷。

↑圖4-9 沿大牛房一環(huán)路向東看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-9畫面中道路左側(cè)是智慧谷阿爾法學(xué)園東區(qū)，道路右側(cè)是大牛坊社區(qū)三期。道路前方盡頭是永豐路。

↑圖4-10 沿大牛房一環(huán)路向西看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-10畫面中道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)四期，道路右側(cè)是智慧谷阿爾法學(xué)園西區(qū)。

↑圖4-11 沿永潤(rùn)路向南看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-11畫面中道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)四期，道路右側(cè)遠(yuǎn)處建筑群是中鐵碧桂園，近處圍擋內(nèi)是萬(wàn)科翡翠書院東區(qū)工地。

↑圖4-12 沿大牛房五巷向東看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-12畫面中間位置因施工，大牛房五巷臨時(shí)被阻斷。道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)四期和三期，右側(cè)是二期。

↑圖4-13 沿永潤(rùn)路向南看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-13畫面左側(cè)建筑群是大牛坊社區(qū)一期，永潤(rùn)路在與一期北側(cè)平齊的位置被施工截?cái)?，還不能通往豐潤(rùn)中路。永潤(rùn)路左側(cè)的工地是大牛坊社區(qū)在建的幼兒園，右側(cè)建筑是中鐵碧桂園中的公租房。

↑圖4-14 沿大牛坊路向東看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-14 畫面左側(cè)建筑群是大牛坊社區(qū)二期，右側(cè)是一期。

↑圖4-15 從永潤(rùn)路和大牛坊路十字路口向東北方向看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖4-15 畫面左側(cè)道路是向北的永潤(rùn)路，左側(cè)遠(yuǎn)處建筑是阿爾法之家，永潤(rùn)路右側(cè)建筑是大牛坊社區(qū)四期。畫面右側(cè)道路向東的大牛坊路。大牛坊路左側(cè)建筑是大牛坊社區(qū)二期。畫面中間位置的白色低層建筑是在建的幼兒園。

中鐵碧桂園

中鐵碧桂園位于大牛坊社區(qū)二期的西側(cè)，處在永潤(rùn)路、大牛坊路、大牛房一環(huán)路和大牛房五巷的合圍中。這是一個(gè)由共有產(chǎn)權(quán)房和公租房構(gòu)成的小區(qū)，共建有8棟住宅樓，小區(qū)東側(cè)和北側(cè)成L型的3棟為公租房。其余5棟為共有產(chǎn)權(quán)房，共616套。

2016年11月2日中鐵置業(yè)集團(tuán)以21.5億元拍得“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0146地塊R2二類居住用地（配建“公共租賃住房”）。宗地的住宅部分將建成3.6萬(wàn)平方米的公租房和5.43萬(wàn)平方米自住房。2016年12月19日北京中鐵永興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，中鐵置業(yè)集團(tuán)和碧桂園各持50%股份，中鐵碧桂園的項(xiàng)目推廣名也由此而來(lái)，其建筑物正式名稱為豐錦苑。2017年9月30日《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施，中鐵碧桂園的自住型商品房部分轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。2019年11月27日項(xiàng)目完成竣工備案。目前，中鐵碧桂園的公租房部分已移交給北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司持有運(yùn)營(yíng)。2021年海淀區(qū)專項(xiàng)配租工作中，從中鐵碧桂園項(xiàng)目中提供了276套公租房房源。

中鐵碧桂園的東側(cè)在建一所幼兒園。西側(cè)在建一所幼兒園和一所小學(xué)，小學(xué)已經(jīng)確定由中關(guān)村三小承辦，大概率目前位于用友軟件園的中關(guān)村三小科技園分校會(huì)遷移至此。

↑圖5-1 中鐵碧桂園衛(wèi)星圖（圖片引用自谷歌地圖，原生豬爸爸標(biāo)注）

↑圖5-2 沿大牛坊路向西看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖5-2畫面中道路左側(cè)建筑群是頤豐莊園東區(qū)，道路右側(cè)建筑群是中鐵碧桂園。

↑圖5-3 中鐵碧桂園南側(cè)出入口（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖5-4 沿永潤(rùn)路向北看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖5-4 畫面中道路左側(cè)近處建筑群是中鐵碧桂園，靠近道路這兩棟樓是公租房性質(zhì)。道路遠(yuǎn)方的建筑群是阿爾法之家。道路右側(cè)建筑群是大牛坊社區(qū)四期。

中糧天恒E_ZIKOO智慧谷

中糧天恒智慧谷的建設(shè)過(guò)程很不尋常。2016年11月17日"海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)"永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊二類居住及零售商業(yè)用地（以下簡(jiǎn)稱“永豐20號(hào)地”）試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。具體規(guī)則為宗地塊設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。最終，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體聯(lián)合體以57.6億元，自持100%住宅面積和10%商業(yè)（含辦公）面積的條件競(jìng)得該宗地。2016年12月13日三方合資成立北京恒合悅興置業(yè)有限公司專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，2018年1月9日首創(chuàng)退出該項(xiàng)目。

約8.4萬(wàn)平方米建筑面積的住宅不能出售只能出租，這樣項(xiàng)目如何開(kāi)發(fā)，其難度可想而知。所以這個(gè)項(xiàng)目“潛伏”了20個(gè)月，直到2018年9月19日正式對(duì)外發(fā)布項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，中關(guān)村科創(chuàng)生態(tài)小鎮(zhèn)-E_ZIKOO智慧谷正式啟動(dòng)。合作方除了中糧、天恒增加了西北旺鎮(zhèn)。E_ZIKOO智慧谷一期以永豐20號(hào)地為基礎(chǔ)，建設(shè)總部型辦公、街區(qū)型商業(yè)和人才公寓，并確定推廣名分別為阿爾法學(xué)園、海淀悅界和阿爾法之家。二期以西北旺鎮(zhèn)X2集體產(chǎn)業(yè)用地為基礎(chǔ)，建設(shè)主題公園，大悅城品牌商業(yè)綜合體、創(chuàng)客公社和研發(fā)科創(chuàng)中心。至此，原來(lái)的商業(yè)辦公住宅綜合項(xiàng)目，融入“一鎮(zhèn)一園”模式，蛻變?yōu)榭苿?chuàng)生態(tài)小鎮(zhèn)，尤其大悅城概念在海淀北部地區(qū)極為搶眼。2019年1月29日北京市發(fā)改委批復(fù)海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)X2地塊集體產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目核準(zhǔn)。2020年8月28日阿爾法學(xué)園西區(qū)完成竣工備案。2020年12月30日，位于阿爾法學(xué)園西區(qū)內(nèi)的海淀悅界主題街區(qū)亮相。同日，北京市發(fā)改委將關(guān)于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)X2地塊一鎮(zhèn)一園集體產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目申請(qǐng)核準(zhǔn)有效期延長(zhǎng)至2022年1月28日。2021年1月28日阿爾法學(xué)園東區(qū)完成竣工備案。2021年4月海淀區(qū)住建委向西北旺鎮(zhèn)X2項(xiàng)目0069地塊（海淀大悅城項(xiàng)目）核發(fā)了《施工準(zhǔn)備函》，項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

阿爾法之家作為人才公寓服務(wù)于科創(chuàng)小鎮(zhèn)的功能定位已經(jīng)非常明顯，由此只能出租不能出售的規(guī)劃限制不再是難解之題。阿爾法之家分為東西兩個(gè)區(qū)域。西區(qū)建有9棟住宅樓，總建筑面積約4.2萬(wàn)平方米，于2018年5月18日取得施工許可證。西區(qū)的東南角在建一所建筑面積約5千平方米的幼兒園。東區(qū)建有10棟住宅樓，總建筑面積約4.2萬(wàn)平方米，于2018年5月31日取得施工許可證。阿爾法之家的建設(shè)目前還未完工。

↑圖6-1 E_ZIKOO智慧谷衛(wèi)星圖（圖片引用自谷歌地圖，原生豬爸爸標(biāo)注）

↑圖6-2 從大牛房一環(huán)路向西看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖6-2畫面中道路左側(cè)是大牛坊社區(qū)三期和四期，道路右側(cè)是阿爾法學(xué)園的東區(qū)和西區(qū)，彩色樹(shù)葉是悅界商業(yè)街的標(biāo)志。

↑圖6-3 從大牛房一環(huán)路和大牛房一巷十字路口向西看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖6-3 畫面左側(cè)建筑是大牛坊社區(qū)四期，右側(cè)建筑是阿爾法學(xué)園西區(qū)，海淀悅界商業(yè)街位于阿爾法學(xué)園西區(qū)內(nèi)。

↑圖6-4 阿爾法學(xué)園西區(qū) （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

阿爾法學(xué)園西區(qū)內(nèi)有4棟建筑，二層以下為商業(yè)性質(zhì)，三層以上為辦公性質(zhì)。

↑圖6-5 從大牛房一環(huán)路向東看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖6-5畫面中道路左側(cè)近處是阿爾法學(xué)園西區(qū)，遠(yuǎn)處是東區(qū)。道路右側(cè)建筑群近處是大牛坊社區(qū)四期，遠(yuǎn)處是三期。

↑圖6-6 沿大牛房一環(huán)路向西看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖6-6畫面中道路左側(cè)建筑是大牛坊社區(qū)四期，道路右側(cè)建筑，近處是阿爾法學(xué)園西區(qū)，遠(yuǎn)處是阿爾法之家。

↑圖6-7 海淀悅界商業(yè)街南入口（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖6-8 從大牛房一環(huán)路和永潤(rùn)路十字路口向西北看阿爾法之家（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

萬(wàn)科翡翠書院

萬(wàn)科翡翠書院實(shí)際上是兩個(gè)項(xiàng)目，西南側(cè)的是"海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)"永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158二類居住用地地塊（簡(jiǎn)稱永豐18號(hào)地）項(xiàng)目，東北側(cè)的是"海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)"永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162二類居住及零售商業(yè)用地地塊（簡(jiǎn)稱永豐19號(hào)地）項(xiàng)目。這兩宗用地都是于2016年11月16日試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。當(dāng)天因多家參與競(jìng)拍企業(yè)都報(bào)出對(duì)住宅面積100%自持的條件，競(jìng)拍轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。12月1日揭曉最終結(jié)果，萬(wàn)科獨(dú)自競(jìng)得永豐18號(hào)地；萬(wàn)科住總聯(lián)合體競(jìng)得永豐19號(hào)地。2018年1月3日住總退出了對(duì)永豐19號(hào)地的開(kāi)發(fā)。

一般說(shuō)萬(wàn)科翡翠書院是指永豐18號(hào)地，萬(wàn)科翡翠書院東區(qū)指永豐19號(hào)地。天然條件，萬(wàn)科翡翠書院被分成了南、中、北三個(gè)院落。南院最小，規(guī)劃建設(shè)5棟住宅樓，建筑面積約1.7萬(wàn)平方米。中院規(guī)劃建設(shè)14棟住宅樓，建筑面積約5.7萬(wàn)平方米。北院劃建設(shè)14棟住宅樓，建筑面積約5.8萬(wàn)平方米。總戶數(shù)約1300戶。2018年3月30日翡翠書院獲得第一份施工許可證。2020年11月4日中院建筑完成竣工備案，2020年11月25日，南院3個(gè)建筑完成竣工備案。

因?yàn)樽≌娣e需要100%自持，只能出租不能出售，且對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。為了解決資金流動(dòng)方面的壓力，萬(wàn)科對(duì)這個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)了很多心血，嘗試包括：個(gè)性化定制開(kāi)發(fā)，聯(lián)合大企業(yè)眾籌開(kāi)發(fā)、以及設(shè)立基金吸引資金支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。對(duì)比幾乎同時(shí)拿地的中鐵碧桂園項(xiàng)目，翡翠書院的整體進(jìn)展明顯處于落后中，由此可見(jiàn)其中的開(kāi)發(fā)難度，實(shí)在不為外人所知。

而東北側(cè)的永豐19號(hào)地則始終處于沉寂中，雖然項(xiàng)目用地規(guī)劃于2017年6月6日得到北京市發(fā)改委核準(zhǔn)批復(fù)，其后于2019年5月31日進(jìn)行了延期批復(fù)，并于2021年2月8日進(jìn)行了重新核準(zhǔn)批復(fù)。項(xiàng)目也曾在2019年12月25日取得施工準(zhǔn)備函，進(jìn)行了前期施工準(zhǔn)備，其后并沒(méi)有其它進(jìn)展。可以推測(cè)的是永豐18號(hào)地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況將直接影響著19號(hào)地的開(kāi)發(fā)進(jìn)展。

↑圖7-1 萬(wàn)科翡翠書院衛(wèi)星圖（圖片引用自谷歌地圖，原生豬爸爸標(biāo)注）

↑圖7-2 從豐潤(rùn)中路向東北方向看翡翠書院（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖7-3 沿宏豐渠東路向北看，道路右側(cè)是萬(wàn)科翡翠書院。（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖7-4 沿豐潤(rùn)中路向東看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖7-4 畫面這里是十字路口，十字路口東北角是萬(wàn)科翡翠書院，東南角是綠海大廈。豐潤(rùn)中路左側(cè)紅色建筑是頤豐莊園西區(qū)。

↑圖7-5 從宏豐渠東路和大牛坊路交叉路口向東北看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖7-5畫面中間位置建筑群是萬(wàn)科翡翠書院中院。畫面左側(cè)道路是向北的宏豐渠東路，畫面右側(cè)道路是向東的大牛坊路。

↑圖7-6 從宏豐渠東路沿大牛坊路向東看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖7-6畫面中道路左側(cè)建筑群是萬(wàn)科翡翠書院中院，右側(cè)是萬(wàn)科翡翠書院中院南院。

↑圖7-7 位于宏豐渠東路東側(cè)的萬(wàn)科萬(wàn)科翡翠書院接待中心（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

↑圖7-8 從大牛房一環(huán)路和永潤(rùn)路十字路口向西南方向看（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖7-8畫面中左側(cè)道路是向南的永潤(rùn)路，永潤(rùn)路左側(cè)建筑群是大牛坊社區(qū)四期，永潤(rùn)路右側(cè)是萬(wàn)科翡翠書院東區(qū)的工地。

↑圖7-9 從永潤(rùn)路向西北方向看萬(wàn)科翡翠書院東區(qū)工地（原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

畫面中遠(yuǎn)處的建筑群是阿爾法之家。

↑圖7-10 從永潤(rùn)路沿大牛房五巷向西看 （原生豬爸爸?jǐn)z于2021年3月18日）

圖7-10 畫面中間道路是向西的大牛房五巷，道路左側(cè)建筑群是中鐵碧桂園，道路右側(cè)是萬(wàn)科翡翠書院東區(qū)的工地。

后記

以上只是永豐產(chǎn)業(yè)基地北側(cè)西段的居住區(qū)，限于篇幅，另起一篇介紹永豐產(chǎn)業(yè)基地東側(cè)北段的居住區(qū)。

本文由作者原生豬爸爸發(fā)布于2021年6月11日。

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