做酒店怎么做？

物業(yè)選址，地段為王物業(yè)選址是酒店投資過(guò)程中至關(guān)重要的一步。維也納酒店集團(tuán)大客戶開發(fā)部總裁黃慧星曾表示：“投資酒店最重要的三件事就是地段、地段、地段?！笔裁礃拥牡囟沃档猛顿Y酒店？我們通常從城市、商圈、交通、客源等多個(gè)維度來(lái)評(píng)判。城市的經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展前景很大程度上決定了消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)需求。交通決定了消費(fèi)者到達(dá)的便捷性，從宏觀層面的交通樞紐，到微觀層面，物業(yè)所處的具體位置，都是影響便捷性的重要因素。固一直有金角銀邊的說(shuō)法。城市、商圈、客源等幾個(gè)因素互相交織，互相影響，共同形成了“地段”這一概念。Chapter 2/當(dāng)物業(yè)已經(jīng)確定，我們?nèi)绾我?guī)劃？對(duì)于已經(jīng)擁有物業(yè)的投資人而言，酒店投資就成了一篇命題作文。物業(yè)位置與建筑條件已經(jīng)成為既定事實(shí)，應(yīng)該選擇什么樣的品牌、什么樣的酒店品類？又該從哪些角度去評(píng)估投資酒店的投資回報(bào)？在2018年7月31日于杭州舉辦的邁居第三屆品牌物業(yè)交流會(huì)上，各位專家以沙盤實(shí)戰(zhàn)解析的形式給出了一個(gè)具體案例，來(lái)自多個(gè)品牌的專家全科學(xué)決策流程及測(cè)算回報(bào)，全數(shù)據(jù)案例，模擬現(xiàn)實(shí)商業(yè)大小及空間，帶來(lái)了一次與眾不同的經(jīng)驗(yàn)分享。以虛擬物業(yè)為例：項(xiàng)目位于杭州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域錢江新城商圈，消費(fèi)力強(qiáng)，高端消費(fèi)為突出，發(fā)展?jié)摿薮?。錢塘江畔，人流巨大，雙地鐵沿線，獨(dú)幢，地下停車庫(kù)，周邊配套齊全；區(qū)域目前商業(yè)也比較完整；大型社區(qū)、高檔辦公、市政府所在地。智選假日酒店發(fā)展副總裁金璐翊從區(qū)域、產(chǎn)品等方面進(jìn)行了分析，并測(cè)算了投資回報(bào)，給出了自己的運(yùn)營(yíng)建議。在他看來(lái)，錢江新城在杭州相對(duì)比較成熟。該物業(yè)作為小高層，整體定位看怎么取舍，通過(guò)較好的產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)規(guī)劃，客房數(shù)有機(jī)會(huì)提升到30-35間。以物業(yè)的整體規(guī)模來(lái)看，這樣的面積適合做精選服務(wù)。維也納酒店集團(tuán)北方分公司總裁白祥寧指出了物業(yè)中存在的兩個(gè)問(wèn)題：1、物業(yè)規(guī)模稍大,，出房率不高。2、租金偏高。解決這兩個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于合理地利用空間，整合業(yè)態(tài)，提高坪效。白祥寧建議，該物業(yè)的規(guī)模對(duì)于中檔酒店而言偏大，基本上可以達(dá)到高端酒店的體量。雅斯特集團(tuán)首席品牌官特別助理開發(fā)總監(jiān)張強(qiáng)兵則建議，將這個(gè)地方打造成城市綜合體。大堂配備多功能廳，一樓出租作為數(shù)碼產(chǎn)品的體驗(yàn)區(qū)，同時(shí)打造餐飲，可以獲得更多回籠資金。同時(shí)引入spa、健身中心等，為酒店客人打造多需求的入住體驗(yàn)，同時(shí)也緩解投資人的資金壓力。

就像做菜那么做。

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