能級(jí)

石頭路、石頭墻、石頭房……隨著“山的禮物·貓岔鄉(xiāng)野度假民宿”項(xiàng)目的實(shí)施，貓岔村這個(gè)被寫(xiě)進(jìn)市第十二次黨代會(huì)報(bào)告的小山村全面開(kāi)啟涅槃重生之旅；從山上極目遠(yuǎn)眺，街心游園散布城市，天河公園依稀可見(jiàn)，期待中的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”近在咫尺，解放區(qū)“觀光在景區(qū)、消費(fèi)在城區(qū)、休閑在鄉(xiāng)村”的高能級(jí)文旅發(fā)展模式正賦能城市轉(zhuǎn)型提升。

高能級(jí)文旅，何以彰顯高？何以度量能級(jí)？

解放區(qū)響亮給出答案：高水平、高顏值、高質(zhì)量！能量強(qiáng)、影響大、領(lǐng)軍作用突出！

一直以來(lái)，解放區(qū)承載著百年焦作的城市記憶。焦作的城市發(fā)展日志清晰記載，解放區(qū)誕生了中國(guó)第一所礦業(yè)高等學(xué)府以及河南省第一條鐵路、第一座電廠、第一條商業(yè)街區(qū)……高大的煙囪、陳舊的廠房，至今讓人聯(lián)想到城市的過(guò)往。

近年來(lái)，隨著全省“百城提質(zhì)”的推進(jìn)和焦作市“百企退城”的實(shí)施，解放區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，進(jìn)而抓住全域旅游創(chuàng)建契機(jī)，全域規(guī)劃，全域推進(jìn)，走出了一條轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、領(lǐng)航的探索之路。在轉(zhuǎn)型發(fā)展的大篇章中，解放區(qū)堅(jiān)持綠水青山就是金山銀山，突出綠色主題、綠色基調(diào)，使自然景觀、人文景觀、歷史景觀、都市景觀都有效融合成全域景色。該區(qū)先后投入4.325億元實(shí)施北山生態(tài)環(huán)境治理、黑臭水體污染治理、口袋公園、門頭招牌和老舊小區(qū)改造等旅游環(huán)境綜合整治工程。

近3年，北部山區(qū)累計(jì)植樹(shù)近70萬(wàn)株、綠化面積近萬(wàn)畝，建成了南太行花海、南太行國(guó)家登山健身步道、礦山生態(tài)公園等近郊旅游網(wǎng)紅打卡地。目前，該區(qū)擁有2處AAAA級(jí)景區(qū)、1處AAA級(jí)景區(qū)、6個(gè)社會(huì)旅游訪問(wèn)點(diǎn)、4處紅色訪問(wèn)點(diǎn)、14處近代工業(yè)遺址、5條特色歷史文化街區(qū)以及省級(jí)南太行森林公園。如今的北部山區(qū)綠意盎然，成為焦作市旅游集散、短途休閑、影視文化、城市運(yùn)動(dòng)的“后花園”。圍繞“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素，解放區(qū)建成三維戴斯酒店、月季花園酒店、艷陽(yáng)天商務(wù)酒店等一大批特色主題飯店，以及大楊樹(shù)美食街、小蝸牛美食夜市、焦作印象大舞臺(tái)小吃街等3000多家餐飲門店，擁有眾多影劇院、酒吧、歌廳等常態(tài)化娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所，為文旅融合、城市轉(zhuǎn)型注入強(qiáng)大動(dòng)力。

以高能級(jí)文旅為引領(lǐng)，解放區(qū)突出“項(xiàng)目為王”導(dǎo)向，對(duì)中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造，大力發(fā)展文旅融合的都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。

通過(guò)“閃展騰挪”“騰籠換鳥(niǎo)”等一系列舉措，解放區(qū)以工業(yè)創(chuàng)意文化引領(lǐng)都市休閑旅游，謀劃建設(shè)了地理信息、融媒體文化科技、人力資源、5G、建筑科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引流游客、創(chuàng)客進(jìn)入城市集聚，創(chuàng)造了老工業(yè)城區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的成功范例。

在解放區(qū)的高能級(jí)文旅版圖中，“百億集群”文旅產(chǎn)業(yè)呼之欲出：依托百年電廠工業(yè)舊址，打造集研學(xué)、演藝、科技文旅、休閑于一體的城市夜游經(jīng)濟(jì)綜合體；依托英國(guó)福公司采煤礦業(yè)遺址的神華重機(jī)，投資20億元建設(shè)焦作·百年礦業(yè)遺址公園，打造焦作旅游必看的城市工業(yè)歷史文化新名片；投資5億元建設(shè)焦作·國(guó)際首創(chuàng)高塔實(shí)景演出、投資5億元建設(shè)虛擬世界文旅歡樂(lè)園、投資3.5億元建設(shè)焦作雙塔研學(xué)探索中心，全力打造一批城市工業(yè)歷史文化新名片。

高能級(jí)文旅如高質(zhì)量發(fā)展的神來(lái)之筆，為解放區(qū)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了強(qiáng)大動(dòng)能。

焦作日?qǐng)?bào)全媒體記者 詹長(zhǎng)松 通訊員 馬強(qiáng) 攝影報(bào)道

總監(jiān)制：李旭華

監(jiān)　制：楊文旗

主　編：王晨光　統(tǒng)　籌：王　鵬 梁易凝

責(zé)　編： 趙曉曉?！彛和跤唷?豐舒濰

編　輯：鄭小超

點(diǎn)亮在看↓↓↓

全力打造城市工業(yè)歷史文化新名片

限價(jià)格局⑧ | 洋湖垸限價(jià)穩(wěn)居長(zhǎng)沙第一梯隊(duì)，高能級(jí)濕地公園加持下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng) 能級(jí)

洋湖垸，長(zhǎng)沙生態(tài)宜居片區(qū)的典范。近年來(lái)，隨著板塊內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的完善、商業(yè)集聚、配套逐步落地，洋湖垸片區(qū)價(jià)值逐步凸顯。自2018年洋湖推出首宗限價(jià)地起，板塊土地限價(jià)天花板一路上漲，穩(wěn)居長(zhǎng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊(duì)，片區(qū)價(jià)值受到市場(chǎng)認(rèn)可。

01

板塊限價(jià)連年刷新，穩(wěn)居長(zhǎng)沙第一梯隊(duì)

踞長(zhǎng)沙西南，洋湖垸由湘江、靳江河、南三環(huán)圍合而成，板塊生態(tài)優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。以濕地公園的開(kāi)發(fā)為序章，洋湖垸于2009年啟動(dòng)建設(shè)， 2015年湘江新區(qū)獲批，洋湖垸迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。

2018年，洋湖板塊首次限價(jià)9998元/平米，四年期間，洋湖垸板塊限價(jià)漲幅超四成，2021年板塊限價(jià)達(dá)14200元/平米。板塊目前最高限價(jià)高于周邊的天心中心板塊、大王山板塊及省府板塊，位于長(zhǎng)沙板塊限價(jià)第一梯隊(duì)。

02

南部片區(qū)各類資源高能齊全，限價(jià)地集聚

洋湖垸板塊優(yōu)先發(fā)展的經(jīng)濟(jì)帶，當(dāng)前商業(yè)、學(xué)校、地鐵等各類基建配套完善，疊加生態(tài)濕地公園、沿江板塊屬性等資源的稀缺性及配套的高能級(jí)表現(xiàn)，南部居住片區(qū)的居住價(jià)值高漲。

“城市副中心”的板塊定位之下，片區(qū)當(dāng)前配套豐富。洋湖垸南部居住組團(tuán)是長(zhǎng)沙市內(nèi)少見(jiàn)的各類資源高能齊全的純居住板塊，且住宅地塊已經(jīng)出讓到接近尾聲的階段，板塊限價(jià)逐年上漲，目前已突破一萬(wàn)四。

03

土地利潤(rùn)空間放開(kāi)下改善產(chǎn)品領(lǐng)市場(chǎng)

板塊流速中上占位

從歷年出讓限價(jià)地的樓地價(jià)差漲幅來(lái)看，洋湖垸板塊限價(jià)地的利潤(rùn)空間整體呈逐年上漲趨勢(shì)。隨著板塊價(jià)值提升，限價(jià)地塊利潤(rùn)空間逐步放開(kāi)。

利潤(rùn)空間允許和支持下，板塊資源吸引房企打造更為豐富的住宅產(chǎn)品——從前期的高層住宅到洋房、大平層產(chǎn)品，洋湖垸板塊內(nèi)各大中高端項(xiàng)目陸續(xù)落位。

產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為多元化的基礎(chǔ)上，戶型面積段來(lái)看則表現(xiàn)為逐年擴(kuò)大。2019年以前，市場(chǎng)項(xiàng)目面積主要以140㎡以內(nèi)的純剛需住宅為主。洋湖垸限價(jià)地入市以后，限價(jià)地塊多打造大平層、洋房等改善型產(chǎn)品。

洋湖垸市場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)演進(jìn)情況

目前，洋湖垸板塊已入市且在售的限價(jià)項(xiàng)目共9個(gè)，產(chǎn)品多以精裝交付為主。項(xiàng)目打造內(nèi)部品質(zhì)裝修，主推大面積闊綽戶型，產(chǎn)品定位高端，引領(lǐng)市場(chǎng)。

產(chǎn)品流速來(lái)看，板塊月均流速在4.97萬(wàn)方/月左右，位于全市中上水平。洋湖垸雖在配套能級(jí)上占有優(yōu)勢(shì)，但由于板塊項(xiàng)目整體成交均價(jià)較高——與梅溪湖一期、天心中心等板塊處于同一梯隊(duì)，2021年板塊商品住宅均價(jià)達(dá)15567元/平米，高價(jià)影響項(xiàng)目去化，洋湖垸產(chǎn)品流速不及梅溪湖一期等板塊。

04

板塊整體高能高險(xiǎn)

待開(kāi)發(fā)片區(qū)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

CRIC柵格地圖洋湖垸板塊能級(jí)潛力分布圖

根據(jù)CRIC柵格地圖，以1*1公里柵格將大量行業(yè)及非行業(yè)數(shù)據(jù)落位，將板塊能級(jí)進(jìn)行劃分，可以看到由于板塊內(nèi)部配套豐富且各類資源聚集，洋湖垸整體能級(jí)較高。

目前洋湖垸土地開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中后期，板塊整體處于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，待開(kāi)發(fā)區(qū)域只剩板塊西南小部分地塊。柵格潛力評(píng)估來(lái)看，待開(kāi)發(fā)地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估較高。

一方面從地塊區(qū)位條件來(lái)看，待開(kāi)發(fā)土地位置較偏僻，遠(yuǎn)離洋湖發(fā)展成熟地帶，資源缺乏，且靠近繞城高速存在一定噪音及灰塵影響；另一方面受配套影響，待開(kāi)發(fā)區(qū)域周邊學(xué)校、醫(yī)療、 地鐵軌交系統(tǒng)等缺乏，無(wú)法享受板塊發(fā)達(dá)片區(qū)高能級(jí)配套。 未來(lái)房企拿地進(jìn)駐，還需綜合考慮地塊素質(zhì)與風(fēng)險(xiǎn)，注意規(guī)避不利因素。

洋湖垸板塊在良好的政府規(guī)劃下建設(shè)，各片區(qū)功能定位明確。南部片區(qū)承擔(dān)板塊居住功能，涉宅地塊多集中于此。隨著洋湖的商業(yè)發(fā)展，配套兌現(xiàn)，板塊限價(jià)一路扶搖直上，穩(wěn)居長(zhǎng)沙各板塊限價(jià)第一梯隊(duì)。目前洋湖垸開(kāi)發(fā)已進(jìn)入中后期，土地資源趨緊，房企拿地還需綜合考慮土地素質(zhì)與地塊風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：克而瑞湖南

撰寫(xiě)：高雅杰

審核：蔡嫣

以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。

版權(quán)申明：本文版權(quán)歸克而瑞湖南機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)許可與授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載。

免責(zé)聲明：本文中的內(nèi)容和意見(jiàn)僅供參考，并不構(gòu)成對(duì)所述城市的出價(jià)或評(píng)估，我司對(duì)使用本文中內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。

●限價(jià)格局⑦ | 濱水新城限價(jià)南北差異大，未來(lái)住宅市場(chǎng)存在一定競(jìng)爭(zhēng)

● 限價(jià)格局⑥ | 高鐵西限價(jià)破萬(wàn)，“低能高潛”定位下，限價(jià)具備長(zhǎng)周期上漲空間

● 限價(jià)格局⑤ | 谷山限價(jià)以14800攀升一梯隊(duì) ，在高能級(jí)“綠肺”資源帶動(dòng)下成為市場(chǎng)焦點(diǎn)

● 限價(jià)格局④ | 麓谷新區(qū)限價(jià)全市第三梯隊(duì)，內(nèi)部北滯南進(jìn)分化明顯

●限價(jià)格局③ | 梅溪湖限價(jià)格局分化，高流速下警惕預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

●限價(jià)格局② | 限價(jià)穩(wěn)步上漲、市場(chǎng)表現(xiàn)分化下，板塊風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

●限價(jià)格局① | 長(zhǎng)沙5年限價(jià)演變，產(chǎn)品開(kāi)拓改善市場(chǎng)，回歸城市價(jià)值

關(guān)注公眾號(hào)

回復(fù)對(duì)應(yīng)數(shù)字，獲取相關(guān)信息

政策解讀

回復(fù)101

政策解讀

土地情報(bào)

回復(fù)201

供應(yīng)計(jì)劃

回復(fù)202

土拍預(yù)告

回復(fù)203

土地成交

回復(fù)204

地市土地

區(qū)域解讀

回復(fù)301

說(shuō)市

回復(fù)302

片區(qū)發(fā)展

回復(fù)303

地市規(guī)劃

開(kāi)盤預(yù)證

回復(fù)401

開(kāi)盤預(yù)告

回復(fù)402

開(kāi)盤測(cè)評(píng)

回復(fù)403

一周預(yù)證

企業(yè)解讀

回復(fù)501

年終點(diǎn)評(píng)

回復(fù)502

企業(yè)

存量透視

報(bào)告查詢

回復(fù)601

長(zhǎng)沙周報(bào)

回復(fù)602

長(zhǎng)沙月報(bào)

回復(fù)603

地市月報(bào)

榜單排名

回復(fù)701

湖南榜

回復(fù)702

長(zhǎng)沙榜

回復(fù)703

地市榜