注意！深圳又出現(xiàn)一個即將爆發(fā)的中心區(qū)

注意！深圳又出現(xiàn)一個即將爆發(fā)的中心區(qū)

前不久，一位粉絲朋友告訴淘哥，最近深圳灣已經(jīng)有二手房成交單價破30萬了。

這個號稱近期成交的數(shù)據(jù)，并非出自權威渠道，淘哥無法分辨真假。但是有位朋友親口和淘哥說，他剛買了一套半三約170平的，4200萬。還有一位粉絲說，他去年四季度買了半三一套二百多的，總價5050萬，現(xiàn)在同戶型放盤約7500萬。

根據(jù)淘哥的跟蹤觀察，恒二、半三這兩年，160多以上的大戶型，每年掛牌價上升在1000萬左右，例如恒二2019年年初，170平米單證的放盤2800-3000萬左右，到2019年下半年3740萬——4050萬之間，到現(xiàn)在掛牌4900-5600萬。而半三，過去一年以來，掛牌價也上揚了約30-50%不等。

為何恒二、半三這些樓盤這幾年表現(xiàn)如此亮眼？因為它是南山乃至全深圳的龍頭物業(yè)，位于南山最為中心的位置，自帶魅力光環(huán)。淘哥稱之為：中心龍頭資產(chǎn)。

中心龍頭資產(chǎn)遠不僅僅是深圳灣，像香蜜湖、寶中、光明鳳凰城、龍華紅山、乃至廣州南沙明珠灣，天河珠江新城等等，這些年都有非常良好的表現(xiàn)，淘哥參與了其中多個中心資產(chǎn)，也獲得了不菲的收益，深有體會。

這種“中心龍頭資產(chǎn)”就類似茅臺，茅臺上市19年創(chuàng)造了超過300倍的收益，深圳的中心龍頭資產(chǎn)，或許也可以漲時領漲，跌時抗跌，穿越牛熊周期。

淘哥對2021年深圳的一個重磅預判就是：類似2020年一樣的整體普漲行情難以再現(xiàn)。但是“中心龍頭資產(chǎn)”，依然會有不俗表現(xiàn)。

因為以715調控為標志，這一輪的新周期已經(jīng)開始步入下半場，下半場的特征就是“結構分化”，真正有強勁基本面支撐、真正稀缺、真正位于中心地點、供不應求的資產(chǎn)，才會有持續(xù)性。典型就是“深圳中心龍頭資產(chǎn)”。

深圳人很幸運的是，深圳是一個多中心的城市，城市有主中心，副中心，各個區(qū)也有自己的中心。從300多萬到3000多萬乃至更高的預算，在深圳都能選到“中心龍頭資產(chǎn)”。

但是，深圳人也是不幸的，當中心四處開花，人人都宣稱自己是中心時，很多人分辨不清楚，到底哪里才是真正的中心！

要明白，一旦認錯了中心、錯把邊緣當中心，你可能就會錯過龍頭資產(chǎn)！

所以，我們首先要弄清楚真正的中心在哪里？

1、南山目前的真正中心在于深圳灣（包括超總），以人才公園，春筍、深圳灣萬象城、深圳灣1號為最核心。這里分布著南二外，南外高新，深圳灣學校等名校。

2、福田的商務中心在于CBD，居住中心在于香蜜湖，而商務中心其實也在從CBD向香蜜湖拓展，未來香蜜湖就是商務+居住雙中心，以深業(yè)中城、東海花園、中旅國際公館等為最核心樓盤代表，名校有深圳高級中學。

3、寶安的真正中心就更明顯，毫無爭議就是寶安中心區(qū)，區(qū)政府、壹方中心和壹方城、華僑城歡樂港灣這里。

4、龍華的真正中心就是深圳北站+紅山，高級中學北校區(qū)、紅山6979、金亨利、匯龍灣等樓盤。

5、光明目前的真正中心是鳳凰城這里，區(qū)政府、龍光玖龍臺、電建洺悅府、深圳實驗光明分校這一片。

6、坪山目前真正的中心，在花樣年·旭輝·好時光、坪山益田假日世界，泰禾廣場、世茂廣場、華僑城坪山項目、樂安居國際酒店這一片，學校有坪山高級中學，坪山區(qū)中山小學。

遍數(shù)深圳各個區(qū)域真正的中心后，我們就能發(fā)現(xiàn)，這樣的中心有很多共同點。

1、往往政府集中力量打造的重點區(qū)域，是各個區(qū)行政、文化、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等領域的中心，亦或是多種中心的復合區(qū)域。

2、往往有高質量的名校，區(qū)一級乃至市一級的。

3、往往有標桿性的、高水平，大體量的商業(yè)綜合體、或者地標型寫字樓。

4、往往有四通發(fā)達的地鐵軌道。

5、往往有眾多的藝術文化體育公園等配套。

6、因為有以上特征，所以這些中心區(qū)，往往也成為最為宜居宜業(yè)的區(qū)域。表現(xiàn)在樓市上，則是價值最高、漲幅最大的區(qū)域。

我們買房，一定要優(yōu)先瞄準這樣的區(qū)域，因為“中心龍頭資產(chǎn)”，就誕生在這樣的真正中心區(qū)！比如南山深圳灣1號和悅府、寶安壹方中心、光明龍光玖龍臺、龍華金亨利，匯龍灣和水榭56期，坪山的花樣年·旭輝·好時光，都是這一類資產(chǎn)。

今天淘哥要重點講講坪山，并帶領大家尋找坪山的“中心龍頭資產(chǎn)”，因為淘哥覺得，坪山中心，是深圳一個即將爆發(fā)的中心區(qū)。而且非常難得的是，目前的房價水平還比較低，介入門檻不高，很多朋友都有能力分享這個中心區(qū)未來的發(fā)展紅利。

01.

坪山價值急劇提升

深圳東部中心+深圳都市圈的地理中心

最近，坪山突然火起來。

一是新盤銷售很火，坪山中心區(qū)甚至有項目開盤當日賣光；

二是土拍熱度上來了，上個月深圳史詩級土拍中，坪山地塊也很搶手，共13家房企參與競拍，舉牌近百輪；

三是坪山的二手房價格悄然上漲，坪山中心區(qū)的房價已經(jīng)破6萬。

為什么會這么火？淘哥認為，坪山中心區(qū)的價值正被重估：

1、坪山中心區(qū)定位變化大，成為深圳東部中心和深圳都市圈地理中心。

從深圳的總體城市規(guī)劃圖可以看出，深圳的中心體系中，東部只有一個：龍崗——坪山中心！

把視野放廣一點，深圳已進入都市圈時代，深圳四十周年慶典大會前，市委全會提出：深圳都市圈建設提速，一核一帶一區(qū)，東進西協(xié)南聯(lián)北拓中優(yōu)，東進放最前面。

其中，位于廣深港澳科技創(chuàng)新走廊東端的坪山，是連接深汕特別合作區(qū)、輻射粵東經(jīng)濟圈的樞紐。從地理上看，“龍崗+坪山”正好位于深圳都市圈的中心。

2、交通方便，現(xiàn)在坐高鐵從坪山中心區(qū)去深圳北站不到半小時，未來還有深汕、深大、深惠、龍大，近幾年地鐵14號線+16號線也會開通；坪山中心區(qū)進入深圳核心的半小時交通圈。

3、坪山中心區(qū)是城市配套最集中的地方，建有坪山行政中心、燕子湖國際會客廳，坪山會展中心，坪山大學城，“六館一城”、深圳自然博物館、坪山高鐵站，坪山文化中心，華僑城、世茂地標等建筑，還有花樣年·旭輝雙強聯(lián)合品牌開發(fā)商打造的百萬體量的超級項目——花樣年·旭輝·好時光。

最后一點，坪山中心區(qū)是深圳各個中心區(qū)中，房價最低、可建設用地最多的，很多產(chǎn)業(yè)領跑深圳，這意味著，坪山中心區(qū)可能是深圳潛力最大的中心區(qū)，看看下圖就知道了：

坪山在深圳各區(qū)（深汕除外）的各項排名都是第一，如常住人口增速、流動人口增速、GDP增速、房價增速。

淘哥旗幟鮮明的指出，坪山中心區(qū)是深圳最后一個大爆發(fā)的中心區(qū)！

在大灣區(qū)+深圳都市圈背景下的價值急劇提升，坪山從郊區(qū)—-副中心—-深圳東部中心—-深圳都市圈的地理中心，成為與前海、福田并列的深圳擴張動力的“第三極”。

02.

坪山成為深圳發(fā)展“第三極”

生物醫(yī)藥、電子信息、新能源龍頭

坪山憑什么能叫“第三極”呢？僅從產(chǎn)業(yè)上看，坪山的地位就是不可取代的。

深圳有兩大科技園：西有南山科技園，東有坪山高新區(qū)。

去年4月份，將深圳國家高新區(qū)擴容的主陣地放在了坪山，規(guī)劃了面積達51.6平方公里的坪山高新園；近3年，坪山高新技術企業(yè)已翻4倍。坪山中心區(qū)則與高新區(qū)緊密相連，位于坪山“心臟”位置，承擔城市形象展示、商圈建設、美好人居等功能。

從體量上看：

坪山：總面積168平方公里，其中國家高新區(qū)51.6平方公里，坪山中心區(qū)24.08平方公里；

南山：總面積182平方公里，其中國家高新區(qū)11.5平方公里，南山中心區(qū)1.35平方公里。

對比可以看出，坪山和南山面積差不多，但是高新區(qū)面積是南山的3倍，中心區(qū)面積是南山的18倍，比南山還大手筆。

此外，坪山區(qū)政府砸2200億催化坪山發(fā)展，到2030年預計吸引50萬高端就業(yè)人才，進駐國家高新技術企業(yè)3000家，總產(chǎn)值達到1萬億元。這個產(chǎn)值是前海自貿區(qū)（15平方公里）1500億的約6倍，是2019年整個南山區(qū)GDP總量的近2倍!

從產(chǎn)業(yè)結構上看，坪山很多產(chǎn)業(yè)已初成規(guī)模，包括生物醫(yī)藥、新一代信息技術、新能源、大數(shù)據(jù)、人工智能、芯片等等

生物醫(yī)藥企業(yè)已達471家，10多家科研院所，近10家生物創(chuàng)業(yè)服務機構；

坪山已形成新一代信息技術產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，現(xiàn)有電子信息企業(yè)800家左右，華為云計算、大數(shù)據(jù)和人工智能產(chǎn)業(yè)領跑深圳；

深圳新能源企業(yè)領頭羊在坪山! 有43家能源企業(yè)、2萬+發(fā)明專利、8000名高精尖人才，知名企業(yè)有：比亞迪、恒大新能源、沃爾沃等。

值得注意的是，坪山布局的這些產(chǎn)業(yè)，大多是面向未來的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，其重要性就好像20年前，深圳在南山科技園布局華為、中興。

03.

地鐵14號線和多條城軌

是坪山爆發(fā)的點燃器

深圳核心半小時交通圈

置業(yè)必須考慮交通，通勤時間越快越好，其實現(xiàn)在從坪山坐高鐵到深圳北站，最短只要20分鐘，非常方便。而且車次非常多，已經(jīng)實現(xiàn)捷運化。

未來還有地鐵14號線、16號線、各種城際，將大大提升片區(qū)的價值。

地鐵14號線作為東部首條快線，與地鐵11號線并駕齊驅，是深圳僅有的兩條快線之一，2022年通車。

連通坪山、龍崗、羅湖和福田的地鐵14號線，最高時速達120km/h，相當于現(xiàn)在的11號線，后年開通后，從坪山出發(fā)，約30分鐘就能直抵福田中心。而且，地鐵14號線在大運站可與4條地鐵線換乘（3、14、16、33），可以便捷通達深圳各區(qū)，給坪山交通帶來的是顛覆性地升級。

圖源：深圳市軌道交通

比如，地鐵11號線開通后，周邊物業(yè)最高有105%的漲幅。

看看今年新開的地鐵6號線，其開通前，光明鳳凰城區(qū)域的二手房掛牌均價在5-6萬/㎡。

4月光明鳳凰城二手房掛牌均價（來源：深圳鏈家網(wǎng)）

而在地鐵6號線開通后，目前光明鳳凰城區(qū)域的二手房掛牌均價已達7-8萬/㎡，成為了深圳樓市表現(xiàn)最為亮眼的區(qū)域。

10月光明鳳凰城二手房掛牌均價（來源：深圳鏈家網(wǎng)）

而14號線是坪山的第一條地鐵，刺激作用更大，屆時可能會復制11號線的行情。

此外，龍崗還有在建的地鐵16號線，由大運站引出，沿龍崗大道、黃閣路、龍平路敷設，終至田心站。線路全長約29.2km，設站24座，預計2023年建成通車。

圖源：深圳市軌道交通

坪山還依托坪山高鐵站打造了坪山綜合交通樞紐，已確定引入深惠城際、深汕鐵路、深大城際、龍大城際等項目。最新的消息是，這些項目年底都可能開工。

以深汕高鐵為例，沿線站點包括深圳西麗站、羅湖北站、坪山站、惠州南站、惠東站、深汕站共6個站。設計時速西麗至羅湖北250km/h，其余地段350km/h；建設周期為2020年-2025年，計劃今年開工建設。以這個速度，從西麗到坪山，中間只停留羅湖北一個站，全程也就是十幾二十來分鐘的事情。

對無數(shù)在福田CBD、深圳北站CBD、留仙洞總部基地、科技園上班的深圳人而言，居住在坪山中心區(qū)，通過高鐵20-30分鐘上下班通勤，將成為一種現(xiàn)實可靠的工作生活模式。

與城市核心的通勤時間，是決定片區(qū)價值的關鍵因素。當年南山的崛起，導火索就是濱海大道的開通，把南山從郊區(qū)拉進了城市中心的范疇。未來，坪山的高鐵和快速地鐵，講起到當年濱海大道類似的作用，再疊加強大、面向未來的產(chǎn)業(yè)布局，相對充裕的可建設用地。當下，大概率就是上車坪山的最低點。

04.

花樣年·旭輝·好時光

真正核心地段+超級體量+地鐵上蓋+商業(yè)中心+名校學區(qū)

上車坪山，首選坪山中心區(qū)，這里是城市配套最集中的地方，淘哥推薦一個百萬地鐵教育地標大城項目——花樣年·旭輝·好時光，項目集核心地段、超級體量、地鐵上蓋、商業(yè)中心、名校學區(qū)于一身，綜合素質很高。

1、真正的核心地段，堪比南山深圳灣、寶安中心區(qū)、龍華紅山、福田CBD。

花樣年·旭輝·好時光涵蓋教育（幼兒園、小學）、養(yǎng)老、辦公、商業(yè)、居住、公園等規(guī)劃，總建面近百萬方，是真正的中心超級綜合體大盤項目。

為什么叫真正的中心呢？項目地段絕佳，聚集了教育、商業(yè)、醫(yī)院、文體、生態(tài)等各類核心資源，享受頂級的城市配套：坪山高新區(qū)、坪山行政中心、燕子湖國際會客廳，坪山會展中心，坪山大學城，“六館一城”、深圳自然博物館、坪山高鐵站，坪山文化中心，華僑城、世茂地標等建筑。

比較一下就會發(fā)現(xiàn)，坪山行政中心+坪山文化中心相當于福田中心區(qū)、坪山大學城相當于西麗大學城、坪山高新區(qū)相當于南山科技園、“六館一城”相當于深圳灣體育中心，堪比把福田中心區(qū)、西麗大學城和南山科技園、深圳灣體育中心集中布局在一個超級CBD內部。

項目就位于華僑城、世茂地標對面，是坪山CBD門戶資產(chǎn)，能真正享受這些各類配套，不是打著中心旗號的“偽中心”新盤，類比其他核心區(qū)，就相當于南山深圳灣、寶安中心區(qū)、龍華紅山、福田CBD+香蜜湖,不是其他邊邊角角的項目可以相比較的。

2、超級綜合體大盤的溢價值很高。

隨著綜合體的建設推進，各項配套逐步兌現(xiàn)，首期產(chǎn)品都會有很好的溢價空間，這點已經(jīng)被印證了無數(shù)次。

以龍華的超級大盤壹成中心為例，2015年11月7日，壹成中心首期住宅開盤均價僅4.3萬/㎡，前段時間最新一批產(chǎn)品的開盤均價達到了6.8萬/㎡，項目的二手房成交價更是破了8萬/㎡。

來源：鏈家

按照二手房行情計算，壹成中心首期入市產(chǎn)品5年漲幅超過88%，價值空間明顯。同樣，身處城市新中心的超級大盤——花樣年·旭輝·好時光，未來的發(fā)展空間想象力也很大。

3、雙地鐵口上蓋物業(yè) ，坪山的“車公廟”。

花樣年·旭輝·好時光距離在建的地鐵 14 /16號線坪山圍站（在建）僅200米，經(jīng)12站半小時直達福田中心崗廈站。

注意，項目一公里內不僅有14號線、16號線，還有33號線（打通坪山與深圳北商務中心、坂雪科技城、大運新城）、19號線（2022年開建，打通坪山與橫崗），4條地鐵相匯于此，簡直是坪山的“車公廟”，是未來人流聚集地。

項目距坪山高鐵站約1.5 km，坐高鐵20分鐘到深圳北、50分鐘到福田中心區(qū)、40分鐘到光明、深圳灣、前海中心區(qū)。

此外，項目距南坪三期（已通車）、在建的東部過境高速（部分路段已通車）僅不到1 公里，通過南坪快速、東部過境高速，實現(xiàn)龍崗、福田、羅湖、福田、南山、寶安五區(qū)，快速連通。

4、名校加持。

學校無疑是樓盤價值的加速器，名校的學區(qū)房的潛力明顯高于常規(guī)學區(qū)房，客戶認同度更高，就算是在同一個小區(qū)，不同的學區(qū)，房價相差很大。

如龍華的萊蒙水榭春天，三期的學區(qū)是龍華實驗學校，最近的成交價是9萬/㎡。

萊蒙水榭春天五期的學區(qū)是深高北，最近的成交價高達14萬/㎡。

兩者二手房均價相差3.7萬，溢價率達40%。

花樣年·旭輝·好時光周邊名校云集，未來的爆發(fā)力會很強。

自建幼兒園和九年一貫制名校，家門口就是校門口。周邊有東部優(yōu)質現(xiàn)代花園式小學，坪山中學、坪山中山中學等9所學校；其中，坪山中學在坪山教育排名第一；坪山中山學校（九年一貫制教育）是坪山第一所公辦學校。

更有155公頃的坪山大學城，未來對標硅谷，將建成世界一流的開放式、創(chuàng)新型、國際化的高水平應用技術大學城區(qū)。

5、政治、文化、商業(yè)中心。

商業(yè)配套也很成熟。項目還自帶約4萬㎡的集中商業(yè)，與項目一路之隔是商業(yè)體量約 8.6 萬㎡的坪山益田假日世界，是目前坪山最大最核心的超級集中商業(yè)。

此外，項目周邊的泰禾廣場、世茂廣場、恒大城的項目合計總商業(yè)配套達200萬平米，體量相當于12個北京太古城（17.3萬㎡）24個深圳coco park（8.5萬㎡）、40個上海恒隆廣場（5.5㎡），舉步益田假日世界、天虹商場、潮商廣場等。未來整個坪山的核心商業(yè)資源將匯聚于此。

此外，文化生態(tài)資源豐富，項目位于坪山河畔，坐擁約10 萬㎡的六館一城，周邊擁有一山兩水八公園，坪山河濕地公園、燕子嶺、和擁有深圳最大瀑布的馬巒山郊野公園等，約4000公頃天然大氧。

坪山文化中心

6、產(chǎn)品品質高端。

項目小區(qū)建筑風格為現(xiàn)代簡約風格，以“海綿城市”先進設計理念參考華僑城新天鵝堡和新加坡建筑，打造仿如“空中花園、天空之城”的5D懸浮森林主題園林，擁有270度城市景觀，近可看花園，坪山河畔景觀，遠可看整個坪山中心區(qū)全貌、半月環(huán)公園、中心公園，景觀資源是整個東部最優(yōu)質的。

項目還首創(chuàng)“一軸七街三橋四院九廣場”規(guī)劃設計，全覆蓋14大智慧生活系統(tǒng)，全齡段的理想怡居社區(qū)，圓滿人生所享。

效果圖

還有13大立體場景演繹，超感觀水上會客廳，無邊際酒店式泳池，全齡主題架空層泛會所……廊橋飛架，花木掩映，景觀層次豐富多變，一個更超前、新奇、有趣的城市夢想住區(qū)，藏納著四季美好與驚喜。

效果圖

項目致力于提高居民生活的便捷性和舒適性，實現(xiàn)與周邊商業(yè)、酒店設施等的聯(lián)動服務。云監(jiān)控、電子巡更、社區(qū) WIFI、E泊車等全覆蓋的智慧居家系統(tǒng)，將最終實現(xiàn)安全、便捷、無線、智能的系統(tǒng)目標，打造符合這個時代的精英生活需求的智慧型社區(qū)。

效果圖

甄選樂士、TOTO、圣象等12大一線品牌，從選材用材到裝修設計都力求盡善盡美，高品質省心裝修，配套品牌廚電，加持花樣年特有收納、溫控等7大怡居功能系統(tǒng)，100項便捷、貼心、美學的人性化細節(jié)，讓家居生活更顯格調。

效果圖

淘哥提醒，花樣年·旭輝·好時光執(zhí)掌坪山中心地段，交通便捷，自然和城市配套應有盡有，且為精裝交付，是難得一遇的坪山標桿新盤，值得好好把握。

據(jù)悉，項目即將開盤，戶型是建面約70-118㎡精裝2-4房，樣板房已經(jīng)開放，想要坐享深圳最后一個洼地，現(xiàn)在就是最好的入手機會！

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