過(guò)去這一年，麓谷谷山地價(jià)漲了10%，限價(jià)天花板上移2000元/平
關(guān)于2020年長(zhǎng)沙樓市的各項(xiàng)總結(jié)數(shù)據(jù)，已經(jīng)在過(guò)去這段時(shí)間相繼出爐，其中讓人印象深刻的是土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。湖南中原數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的榜單顯示，2020年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)土地總出讓金595億元，創(chuàng)近10年新高；而成交面積為1399萬(wàn)方，在近10年里排第4，對(duì)比下來(lái)，顯然助推土地成交總金額創(chuàng)紀(jì)錄離不開(kāi)“成交樓面價(jià)上漲”這一功勞。
數(shù)據(jù)顯示，2020年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交樓面價(jià)首次突破4000元/平水準(zhǔn)線(xiàn)，為近10年最高。而從近10年的地價(jià)走勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)沙的樓面地價(jià)在2017年迎來(lái)了一次跳水上漲，同比漲幅約50%。眾所周知，2016-2017年長(zhǎng)沙樓市火熱，房?jī)r(jià)飆升之下房企在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而隨著2017年長(zhǎng)沙限價(jià)政策出臺(tái)，樓市處于穩(wěn)定調(diào)控中，2018年長(zhǎng)沙地價(jià)有小幅下滑，此后開(kāi)始處于穩(wěn)定上升中。
即便是疫情影響，2020年長(zhǎng)沙的土地市場(chǎng)依舊表現(xiàn)不俗，最終的平均地價(jià)漲幅也印證了房企對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的看好。那么這一年里，長(zhǎng)沙哪個(gè)熱門(mén)區(qū)域的樓面地價(jià)漲得最“兇”呢？
我們先來(lái)看最受房企關(guān)注的梅溪湖一期、濱江新城、洋湖等三大熱門(mén)區(qū)域。從2020年平均成交樓面價(jià)來(lái)看，梅溪湖一期為6875元/平，同比上漲10.2%；濱江新城為6094元/平，同比下降6.2%，值得一提的是2020年濱江新城僅成交了1宗地塊，為復(fù)星摘得的014號(hào)地塊；洋湖為6992元/平，同比下降2.8%。
不過(guò)這三個(gè)熱門(mén)區(qū)域近2年成交的地塊都很少，基本是1、2塊，所以平均地價(jià)漲或者跌參考意義并不大。土地成交少的原因也很簡(jiǎn)單，作為近些年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，如今可供開(kāi)發(fā)地塊所剩無(wú)幾，尤其是濱江新城，早已開(kāi)發(fā)成熟。
縱觀(guān)2020年長(zhǎng)沙土地供銷(xiāo)布局，熱門(mén)板塊并不是梅溪湖、濱江、洋湖等，而是麓谷谷山。
小編統(tǒng)計(jì)到，2019年，麓谷谷山成交了12宗地，2020年成交了10宗，這兩年的數(shù)據(jù)，均是每一年梅溪湖一期、濱江新城以及洋湖三大區(qū)域的總和。從成交樓面價(jià)來(lái)看，2019年麓谷谷山的平均成交地塊為3687元/平，2020年為4040元/平，同比上漲10%。
一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，2019年麓谷谷山成交溢價(jià)率最高的2宗地塊均是商業(yè)用地，分別為長(zhǎng)沙永鑫白露湖溢價(jià)31%摘得的[2019]長(zhǎng)沙市070號(hào)地塊和湖南爆爆科技溢價(jià)50%摘得的[2019]長(zhǎng)沙市087號(hào)地塊。一直以來(lái)，純住地或者商住地更受房企青睞，麓谷谷山純商業(yè)用地的火熱，很大一部分是因?yàn)樵搮^(qū)域住宅供銷(xiāo)旺盛以及大量涉宅用地的成交，意味著未來(lái)十分可觀(guān)的商業(yè)需求，或許房企也是看中了這一點(diǎn)。2020年該區(qū)域成交的地塊全都是商住用地，此前商業(yè)配套欠缺的麓谷谷山在不遠(yuǎn)的將來(lái)將得以彌補(bǔ)。
而從宗地限定的住宅限價(jià)來(lái)看，2019年麓谷谷山板塊出讓了8宗限價(jià)地，平均住宅限價(jià)9562元/平；2020年出讓了10宗限價(jià)地，平均住宅限價(jià)10330元/平，同比上漲8%。而從最高限價(jià)水平來(lái)看，2019年的限價(jià)天花板為11000元/平，2020年上移至13000元/平，漲了2000元/平。
地價(jià)漲、限價(jià)漲的背后，一方面是長(zhǎng)沙土地供應(yīng)的外延趨勢(shì)，一方面則是新的宜居片區(qū)確實(shí)在不斷涌起。此前長(zhǎng)沙是梅溪湖、濱江新城、洋湖等熱門(mén)區(qū)域“當(dāng)?shù)馈?，如今有了麓谷谷山，還有月亮島、高鐵西城等等一個(gè)個(gè)新興板塊，成為長(zhǎng)沙人新的置業(yè)選擇。
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