深度解讀成都寬窄巷子
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活動(dòng)關(guān)注：【6月29日-7月1日】壹方城 · 成都 特色小鎮(zhèn)與田園綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目考察之旅—(文章尾部可查看）
寬窄巷子是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的四合院群落組成。
由清朝八旗軍營(yíng)宿舍改造而成
改造時(shí)間：2003年
開(kāi)發(fā)時(shí)間：2008年
建筑面積：44000㎡
形態(tài)：川西風(fēng)格
- 定位 -
中國(guó)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)
成都城市懷舊和深度旅游的人文休憩結(jié)合
寬窄巷子是老成都的濃縮原真版，是新成都的休閑時(shí)尚版，是一個(gè)中國(guó)與西方文化交融、成都與世界目光交匯的老成都的新客廳。本文我們考察的就是這個(gè)新客廳的文化與商業(yè)狀況。
規(guī)劃：三條步行街組成，中間用街道聯(lián)通。寬巷子兩端分別設(shè)置了東廣場(chǎng)和西廣場(chǎng)，起到聚集人氣、提供促銷場(chǎng)地等作用。巷子之間有數(shù)條通道，將院落分隔開(kāi)來(lái)，布局如棋盤(pán)狀。在其入口和出口處，各有一個(gè)廣場(chǎng)，作為空間過(guò)渡。步行街長(zhǎng)約400米，寬巷子寬度以6-7米居多，窄巷子寬度為4米。
寬
寬巷子
寬巷子總長(zhǎng)為300米左右，寬度為6-8米之間，實(shí)際可通行的街道寬為4.2到4.7米。其左右兩側(cè)建筑高度基本一致，落差幅度在20%以內(nèi)，圍合感較強(qiáng)。墻體多為黑灰色，能很好的襯托出每個(gè)院落風(fēng)格獨(dú)特的門頭及裝飾，路道上白天是大葉梧桐樹(shù)灑落的斑駁樹(shù)影，晚間為地?zé)粜切菫⒌默摴猓吧珓e致。
以連通窄巷子的第一條通道為界劃斷，寬巷子前半段是景區(qū)人氣最旺的地方，各商家門頭及店內(nèi)的院落空間，觀賞性極佳。在寬巷子后半段，私家住宅密集，另有”張采芹故居”等文化景點(diǎn)。對(duì)比前半段的熱鬧，這里仿佛成了景區(qū)的斷點(diǎn)，緊湊情節(jié)戛然而止，節(jié)奏缺乏連貫性。
- 小結(jié) -
1、寬巷子前半段人氣旺盛，后半段的文化旅游景點(diǎn)人氣冷清，人流極易因第一條通道流至窄巷子。
2、整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為70%，文化旅游景點(diǎn)挖掘不夠。
3、餐飲比例過(guò)半，按店面面積計(jì)算，所占比例更大。
4、整個(gè)街區(qū)消費(fèi)檔次偏高檔，私家會(huì)所占餐飲類半數(shù)，由于茶鋪的占道經(jīng)營(yíng)，破壞了街區(qū)形象，高端商業(yè)所需的私密性受到影響。
5、低端商業(yè)集中在川式茶鋪和小吃，及旅游紀(jì)念品。業(yè)態(tài)單一，特色不夠，恐難支撐長(zhǎng)久的人氣。而項(xiàng)目的物業(yè)條件較高，由此而生的各種經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加大了低端商家的經(jīng)營(yíng)困難。
窄
窄巷子
窄巷子的總長(zhǎng)與寬巷子相當(dāng)，街道寬度為4到5米。街道中段較窄，后段寬闊。左右兩側(cè)建筑高度大概為7米左右，落差變化幅度在30%以內(nèi)。和寬巷子相比，商家分布較散，整個(gè)街區(qū)時(shí)而為熱鬧的商家，時(shí)而為院落墻壁，其中文化景點(diǎn)和住宅的穿插，使得節(jié)奏起伏不定，缺乏韻感，易帶來(lái)錯(cuò)愕和拘束感。
窄巷子的商業(yè)與文化景觀占比約為6：4，共有20余家商家，業(yè)態(tài)以酒吧咖啡廳等休閑娛樂(lè)、特色餐飲為主、輔以購(gòu)物等。
- 小結(jié) -
1.窄巷子人流集中在幾個(gè)重要景點(diǎn)和特色商家處（夜晚集中在酒吧等商家內(nèi)部）。
2.整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為60%，有個(gè)別文化旅游景點(diǎn)較為突出；整個(gè)街區(qū)消費(fèi)檔次趨于中檔，針對(duì)旅游客群的商業(yè)業(yè)態(tài)較少。
3.休閑類業(yè)態(tài)占比較大，其中酒吧、慢搖吧因形成規(guī)模，名聲和影響力輻射到整個(gè)成都。同類競(jìng)爭(zhēng)普遍，部分店家收益減少，內(nèi)部商家開(kāi)始淘汰和進(jìn)化。而咖啡廳等其他休閑類經(jīng)營(yíng)情況不佳。
井
井巷子
從橡樹(shù)酒吧入巷，其街道寬度約為5米。前半段較寬，后半段較窄，最窄處不過(guò)3.5米。
井巷子較為寂靜，除了左側(cè)東西朝向的文化墻，整體上沒(méi)有太大起伏。因?yàn)樽髠?cè)的文化墻緊靠某家屬宿舍區(qū)，商家少而分散，街道的旅游氣氛、商業(yè)氣氛不濃，幾乎與周圍現(xiàn)代化建筑融為一體；其尾部通往西勝街，其街鋪商業(yè)低端，但建筑風(fēng)格與景區(qū)較統(tǒng)一，對(duì)項(xiàng)目造成不利影響。
井巷子特色景點(diǎn)——文化墻：用磚、壁、道、碑、門等材料，嵌合拼湊的老成都千年歷史文化片斷。可惜的是墻體靠近宿舍區(qū)，甚至被單元門出口隔斷，從巷口或通道口遙望時(shí)，視覺(jué)效果不強(qiáng)，未達(dá)到應(yīng)有的效果。
井巷子的商業(yè)與文化景觀占比約為4：6，共有10余家商家，業(yè)態(tài)以酒吧、購(gòu)物和餐飲為主。
- 小結(jié) -
1、井巷子人流不旺，人群多聚集在幾個(gè)景點(diǎn)，然后迅速分散，旅游氣氛、商業(yè)氣氛不濃。
2、在整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為40%，文化旅游占比較大，不過(guò)在包裝和宣傳，以及視覺(jué)的突破上，都有待改善。
3、休閑和零散購(gòu)物類業(yè)態(tài)占比較大，整個(gè)街區(qū)消費(fèi)檔次趨于中檔，人氣不足，商家經(jīng)營(yíng)狀況不佳。
4、文化墻極具特色，然因靠近宿舍區(qū)，視覺(jué)效果不強(qiáng)。
現(xiàn)
商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
從整體來(lái)看，寬窄巷子是集餐飲、娛樂(lè)、休閑、住宿、觀光旅游為一體的文化旅游景點(diǎn)，目前已成為外地人到成都的必到之地。
項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群是以政要商賈和都市新貴為主，再到普羅大眾，商業(yè)檔次高中低均有涵蓋，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況不一。
1、低端商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況
集中在露天茶鋪、小吃、土特產(chǎn)上，針對(duì)的是普通消費(fèi)群和大部分旅游群體。然而，除了占道經(jīng)營(yíng)的露天茶鋪外，其余均不見(jiàn)佳。筆者認(rèn)為是因項(xiàng)目的物業(yè)條件并不適合做低端。
一些經(jīng)營(yíng)不善的低端商家現(xiàn)已向中高端方向發(fā)展。從前景來(lái)看，如因租金壓力提高單價(jià)，但同時(shí)商品不提升檔次也難以支撐，經(jīng)營(yíng)狀況將進(jìn)一步惡化。
2、中端商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況
中端商業(yè)占比大，在此將其分為兩個(gè)種類：酒吧、慢搖吧等夜間娛樂(lè)和咖啡廳、西餐廳等休閑場(chǎng)地。
酒吧、慢搖吧：因得天獨(dú)厚的文化底蘊(yùn)和地理位置，眾多商家生意興隆，成聚集效應(yīng)，影響力輻射到整個(gè)成都片區(qū)，有序的同類競(jìng)爭(zhēng)也將引導(dǎo)商家的進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰，提升了項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
咖啡廳、西餐廳：經(jīng)營(yíng)情況不一。一些經(jīng)營(yíng)堪憂的商家認(rèn)為項(xiàng)目的消費(fèi)氛圍不濃，環(huán)境、服務(wù)配套雖和高端相當(dāng)，單價(jià)和人氣卻難以支撐高額租金，因此商家盈利較難。
3、高端商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況
寬窄巷子有著300年的歷史積累，文化內(nèi)涵豐富。項(xiàng)目依托成都城內(nèi)獨(dú)有的清末貴族建筑氣質(zhì)，打造出了種種別有情趣的院落景觀。文化性、私密性強(qiáng)，極其適合高端商業(yè)的入駐，加上體量不大，商家經(jīng)營(yíng)情況較好。
然而，項(xiàng)目?jī)?nèi)因廣大人群而設(shè)的低端業(yè)態(tài)和配套，影響了高端商業(yè)賴以生存的環(huán)境和檔次。
4、定位錯(cuò)亂下的后期經(jīng)營(yíng)隱患
拋開(kāi)歷史文化因素不談，單從其物業(yè)條件來(lái)看，項(xiàng)目更適合做高端商業(yè)。目前商業(yè)定位較為混亂：既因經(jīng)濟(jì)因素（市中心黃金地段、高拆遷費(fèi)、高端物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等高成本）而發(fā)展高端，又因市民對(duì)其的“草根印象”而保留低端。項(xiàng)目商業(yè)定位不明，各種業(yè)態(tài)相互形成的沖突和不良影響，將對(duì)整體經(jīng)營(yíng)埋下隱患。
在其改造工程中，由于某些原因，并不是整體搬遷統(tǒng)一建設(shè)，因此景區(qū)連貫性不佳，常常有斷層的感覺(jué)，如寬巷子前后差距相當(dāng)明顯。景區(qū)中夾雜的私家住宅不易分辨，令游客難以適從，也讓居住者飽受干擾。另外，一旦私家住宅破門開(kāi)店，寬窄巷子的內(nèi)部風(fēng)格將更為凌亂，帶來(lái)后期管理的困難，對(duì)項(xiàng)目造成威脅。
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