火車站、物流、地鐵！小李莊站究竟能帶來什么？?
小李莊站，給人的印象是什么？
區(qū)域中心、房價利好、高端商業(yè)、改變管南、改變鄭州！
這些關(guān)鍵詞，都出現(xiàn)在小李莊站的各種解讀之中。
它在誕生之初，就被給予厚望。
每隔一段時間，就有人在官網(wǎng)留言，詢問小李莊站規(guī)劃建設(shè)情況。
圖源：人民網(wǎng)
截止目前，仍然沒有一個具體的、明確的規(guī)劃方案。
小李莊站，本質(zhì)上，還是一個火車站，普客列車的火車站。
依據(jù)現(xiàn)有資料，詳細(xì)扒一扒，小李莊站，究竟能帶來什么？
01
火車站
先來看小李莊站本身的規(guī)劃。
規(guī)劃圖不太清楚，我們來看一張衛(wèi)星圖：
除去研究范圍、概念城市設(shè)計范圍，因為這些更多的只是“規(guī)劃”。
整個區(qū)域的核心，就是小李莊火車站本身。
火車站、東西廣場、人工湖。
小李莊站，“按普速 6 站臺 12 線、城際 2 站臺 6 線規(guī)模配置”。
這個規(guī)模，與鄭州東站16站臺32線的規(guī)模相去甚遠(yuǎn)。
與鄭州火車站7站臺13線規(guī)模相當(dāng)。
換言之，小李莊站，作為普速列車的承接站，與現(xiàn)在的鄭州火車站，差不多。
可能會有人說：
“現(xiàn)在都高鐵時代了，那還有那么多人坐普列？”
直接上數(shù)據(jù)，“55開”好吧！
高鐵的客流量，并沒有想象中那么碾壓，6億人1000元的數(shù)據(jù)，也可以佐證這個觀點。
小李莊站的目標(biāo)之一就是“站城融合”。
如果像老火車站一樣，建一個巨大的、空曠的、標(biāo)志性的廣場，很難達(dá)到這個目標(biāo)。
可以做一個猜想。
未來東西廣場中間，會有道路、隧道、天橋貫穿其中，還會有商業(yè)中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園分布于廣場及周邊。
東西廣場，會變成區(qū)域功能性的一部分，而不僅僅是一個廣場。
人工湖。
小李莊站1.5公里范圍內(nèi)，有一個人工湖。
圖源：房天下
人工湖位于東三環(huán)（中華路）下方，未來東三環(huán)會直穿人工湖而過。
很可能，這個橋的造型，會成為鄭州另外一個標(biāo)志性的建筑。
代表小李莊站的輝煌。
火車站本身，規(guī)劃的沒有任何問題，比目前的鄭州站，要更加合理。
02
鄭州老火車站，規(guī)劃地鐵1號線、10號線；
鄭州東站，規(guī)劃地鐵1號線、5號線、8號線；
鄭州南站，規(guī)劃地鐵城郊線（9號線一期）、13號線。
小李莊站，根據(jù)網(wǎng)傳信息，規(guī)劃5條地鐵。
而原來這些地鐵的規(guī)劃，是這樣的：
4號線-16號線：這兩個地鐵是接續(xù)狀態(tài)，小李莊站，剛好是接續(xù)點。
12號線、14號線，都在小李莊拐了個彎；
23號線，在鄭州地鐵2050年的規(guī)劃中，壓根沒有出現(xiàn)，何時修建？何時通車？又一個有生之年系列。
不可否認(rèn)的是，小李莊站，為片區(qū)帶來了地鐵，而且一來就是5條。
這樣的提升，是其它任何地標(biāo)、建筑、設(shè)施，都不可能做到的。
目前來看，這也是周邊項目，大力宣傳小李莊站，最具誘惑的地方。
5地鐵交會，全鄭州只此一處。
03
配套
小李莊站東廣場，規(guī)劃的全都是商業(yè)用地，這里將會是片區(qū)的商業(yè)中心。
本來以為，這里會和鄭州東站東廣場類似，就像這樣：
鄭州東站東廣場效果圖
直到5月份，介紹小李莊火車站的一段文字中，出現(xiàn)了一些企業(yè)的名稱：
“目前，鄭州傳化公路港、百麗鄭州物流中心、中國儲運（鄭州）物流產(chǎn)業(yè)園等項目加快建設(shè)，優(yōu)勢資源和要素呈集聚之勢?！薄?2020年5月26日《河南日報》
鄭州傳化公路港：中國500強物流公司，一期已經(jīng)基本建成。
百利鄭州物流中心：已經(jīng)開建。
中國儲運（鄭州）物流產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃已經(jīng)出來，就等建成投產(chǎn)。
無一例外，都是物流企業(yè)。
“南動”的發(fā)展策略，執(zhí)行的非常到位。
火車站周邊，物流企業(yè)集聚。
還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。
現(xiàn)在的鄭州火車站，周邊各種大大小小的物流公司，不勝枚舉。
各種服裝批發(fā)市場、小商品市場、電商園區(qū)，聚集于此。
白天，這里車水馬龍，人聲鼎沸，一片繁華；
夜晚，面包車、拉貨車、大卡車各種物流車輛搬貨卸貨。
火車站周邊，物流+批發(fā)市場，創(chuàng)造了無數(shù)的就業(yè)崗位和GDP。
同時，也讓無數(shù)的創(chuàng)業(yè)者，成為了億萬富翁。
銀基廣場
物流、批發(fā)市場，對于經(jīng)濟、對于GDP、對于片區(qū)、對于創(chuàng)業(yè)者、對于在這里工作的人，都是利好。
04
房價毒藥
物流、批發(fā)市場，什么都利好。
唯獨，不利好房地產(chǎn)。
火車站周邊，配套頂級。
有地鐵1號線，有大衛(wèi)城等頂級商業(yè)，有人民公園，有數(shù)不清的產(chǎn)業(yè)……
但是，火車站周邊，卻是房價洼地。
無論是東廣場還是西廣場，在一眾批發(fā)市場、物流園區(qū)的圍剿之下，房價大多都在1.1萬元/㎡左右。
甚至，還有萬元以下的房源。
當(dāng)然，高鐵東站周邊，則是另外一種完全不同的景象。
兩萬、三萬的房價，比比皆是。
鄭州東站與鄭州火車站，最大的不同在于，東站在鄭東新區(qū)，這里有高端的商務(wù)寫字樓，這里是鄭州最高端的商務(wù)區(qū)之一，這里入住了無數(shù)企業(yè)總部，這里是鄭州高收入人群的聚集地。
這里還有高端的住宅區(qū)，有綠地雙子塔，有海馬公園，有建業(yè)天筑。
鄭州綠地雙子塔
目前看來，小李莊站與鄭州老火車站更為相似。
普客列車、人口密集、人員復(fù)雜、流動人口多；
物流園區(qū)、物流企業(yè)、物流倉儲一條龍；
大車、貨車、電動板車。
以上這些，現(xiàn)在都在鄭州老火車站。
鄭州火車站
以后，都將出現(xiàn)在小李莊站。
05
總結(jié)
鄭州新的產(chǎn)業(yè)片區(qū)，大致可分為兩種：
1.高端服務(wù)業(yè)
就是每一位購房者所期待的，企業(yè)總部、科技公司、上市公司、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)聚集于此。
高級白領(lǐng)，在高大上的寫字樓中，享受頂級的工資待遇。
2. 中低端產(chǎn)業(yè)
包括物流、批發(fā)市場、工業(yè)園、廠房。
周邊都是大車、貨車、流動人口，大家拿著被平均的工資，連房子都買不起。
并不是每一個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)，都是第一種。
也可能，是第二種。
第二種不好么？
對于在這里創(chuàng)業(yè)、當(dāng)老板、打工的人來說，物流并沒有什么不好，工廠更是一種非常普遍的謀生手段。
對于城市來說，每一個物流園區(qū)， 每一個工廠，都是GDP重要的組成部分，都是稅收的重要組成部分。
工業(yè)、實業(yè)、產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟發(fā)展的命脈。
但是，對于房地產(chǎn)來說，對于房價來說。
工業(yè)、物流就是毒藥。
呼嘯而過的大貨車，密度極高的流動人口，將會直接影響房子的價值。
就像火車站周邊，就像經(jīng)開物流園區(qū)周邊。
小李莊站：
對區(qū)域發(fā)展是利好；
對片區(qū)人口導(dǎo)入是利好；
對管南經(jīng)濟發(fā)展是利好；
對物流園區(qū)是利好；
對人們掙錢是利好；
對整個鄭州的發(fā)展都是利好。
唯獨，對房價不是利好。
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