實(shí)探！11000元/㎡起的雙湖科技城值不值得買？
趕著購物節(jié)的熱度，不少樓盤選擇了在雙十二進(jìn)行加推，而其中位于雙湖科技城的某樓盤，11月底首開房源全部售罄，雙十二加推去化良好，在一眾去化低迷的樓盤中顯得格外特別。
經(jīng)常被拿來作對(duì)比的濱河國際新城，正因?yàn)楹珊?guī)劃變動(dòng)遭遇著口水風(fēng)波，曾經(jīng)同樣地王頻出的雙湖科技城，現(xiàn)在會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的熱銷再次重回大眾視野嗎？
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首先明確雙湖科技城區(qū)域規(guī)劃范圍：
由蓮花街、翠柏路、河陽路、紅松路、金盞街和河陽北路所圍合街區(qū)以及明珠路所圍合街區(qū)兩部分組成，規(guī)劃用地總面積約為3.91平方公里，其中金盞街兩側(cè)商業(yè)、商務(wù)用地、體育用地及社會(huì)停車場(chǎng)用地作為彈性控制范圍，地塊面積78.51公頃。
圖片來源：規(guī)劃局網(wǎng)站
雙湖科技城得名由來，就是區(qū)域內(nèi)規(guī)劃約188畝的天健湖和約459畝的天德湖，以及圍繞湖心島建設(shè)的中原科創(chuàng)金融島，是以“北大深圳研究院（深港產(chǎn)學(xué)研基地）”為依托，建設(shè)中部一流的“科技金融中心”。
教育配套上，雙湖科技城內(nèi)部共規(guī)劃7所公立學(xué)?！?/p>
4所小學(xué)：已確定的有3所，蓮花街第二小學(xué)、蓮花街第三小學(xué)、鄭州外國語附屬小學(xué)；
2所初中：高新區(qū)第二中學(xué)、鄭州高新區(qū)外語中學(xué)；
1所高中：鄭州中學(xué)紅梅街校區(qū)（高中校區(qū)）（已建成招生）。
醫(yī)療配套上，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃1所三級(jí)甲等醫(yī)院——鄭州中心醫(yī)院高新醫(yī)院，投資總額約7.7億元，占地面積約151畝，規(guī)劃床位1500張。
交通配套上，地鐵9號(hào)線規(guī)劃站點(diǎn)金盞街紅松路站、金盞街創(chuàng)新大道站從區(qū)域內(nèi)部穿過。
商業(yè)配套上，沿著金盞街兩側(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新科技智慧走廊和綜合性商業(yè)，集金融辦公、商業(yè)娛樂、創(chuàng)客園區(qū)為一體。
底圖來源：規(guī)劃局網(wǎng)站
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再來看雙湖科技城歷年土拍信息匯總——
這片不大的土地上，已經(jīng)入駐了7家本土乃至全國的知名房企。最早入市的是中海萬錦熙岸和華潤悅景灣，目前華潤悅景灣已經(jīng)清盤，保利和光逸園（備案名）正處于前期籌備階段， 主要在售樓盤共有5個(gè)：中海萬錦熙岸、美的翰悅府、金輝優(yōu)步花園、正商湖西學(xué)府、龍湖天境。
1、中海萬錦熙岸
?基本信息： 項(xiàng)目占地面積約113.98畝，容積率2.49，綠化率31%，共規(guī)劃4棟31-34層高層、1棟18層小高層、16棟洋房。
?地段概述： 項(xiàng)目北側(cè)為保利和光逸園（備案名）地塊，西側(cè)臨近雙湖科技城主干道創(chuàng)新大道，南側(cè)臨近河陽路，一路之隔為天健湖公園綠地及水系，東側(cè)臨近高新區(qū)管委會(huì)家屬院及杜寨遺址公園。項(xiàng)目距離在建的地鐵8號(hào)線最近的站點(diǎn)為天健湖站，距離約2.4公里，后期公共出行更依賴規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線。
▲小區(qū)南側(cè)綠地
▲天健湖水景
▲創(chuàng)新大道
?在售戶型產(chǎn)品： 目前高層房源已售罄，洋房在售樓棟6/7/8/9/10/14/19#樓，戶型建面約144㎡，帶裝修交付。
?交房時(shí)間： 預(yù)計(jì)2021年9月交付。
?參考價(jià)格：15300-16100元/㎡
點(diǎn)評(píng)：在占地造湖專項(xiàng)整改背景下，中海萬錦熙岸門前臨近的天健湖水景屬于稀缺不可復(fù)制資源，同時(shí)項(xiàng)目東側(cè)又有規(guī)劃的杜寨遺址公園作加持，這是中海在雙湖科技城立足的核心競(jìng)爭力，再加上準(zhǔn)現(xiàn)房帶裝修，交房入住等待周期短，也是個(gè)賣點(diǎn)。不過項(xiàng)目戶型規(guī)劃單一，僅有144㎡戶型，且戶型設(shè)計(jì)較為一般。
2、美的翰悅府
?基本信息： 項(xiàng)目占地面積約77.8畝，容積率2.99，規(guī)劃為純高層小區(qū)，共有11棟27-33層高層住宅、1棟社區(qū)商業(yè)（現(xiàn)為售樓部）和1所12班制幼兒園，規(guī)劃總戶數(shù)1544戶，車位比1:1，戶型建面約89-130㎡，精裝修交付。
?地段概述： 項(xiàng)目北側(cè)臨近主干道蓮花街，西側(cè)臨近金輝優(yōu)步花園，南側(cè)臨近華潤悅景灣及規(guī)劃中的蓮花街第三小學(xué)，東側(cè)緊鄰紅松路，一路之隔為鄭州中學(xué)紅梅街校區(qū)(高中校區(qū))，項(xiàng)目距離規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線站點(diǎn)較近，約800米左右，后期公共出行便利。
▲一路之隔的鄭州中學(xué)高中部
▲實(shí)體樣板間
?在售戶型產(chǎn)品：目前在售7#、12#樓高層，剩余1棟8#樓未推出，剩余樓棟房源已基本售罄。
?交房時(shí)間： 1/2/4/5/6/9#樓預(yù)計(jì)2022年12月底交付，7/8/11/12/13#樓預(yù)計(jì)2023年6月底交付。
?參考價(jià)格： 7#均價(jià)13000元/㎡，12#樓均價(jià)11000-12000元/㎡。
點(diǎn)評(píng)：美的翰悅府為雙湖科技城目前唯一的純高層住宅小區(qū)，相比周邊高低配樓盤，高層的居住舒適度更高，且美的打造的差異化競(jìng)爭戰(zhàn)略是以“智慧健康社區(qū)”為標(biāo)簽，精裝修交付且贈(zèng)送26種智能化產(chǎn)品，和康橋未來公元定位的“AI智慧互聯(lián)生活城邦”不謀而合，這或許是未來人居一個(gè)主流的革新方向。不過項(xiàng)目不足之處就是東南角規(guī)劃有公交場(chǎng)站及社會(huì)停車場(chǎng)。
▲地塊東南角臨近公交場(chǎng)站及社會(huì)停車場(chǎng)
▲樓盤工程進(jìn)度對(duì)比
3、金輝優(yōu)步花園
?基本信息： 項(xiàng)目占地面積約72.82畝，容積率2.49，共規(guī)劃6棟高層、8棟洋房，高層戶型建面約89㎡，洋房戶型建面約128㎡，精裝修交付。
?地段概述： 項(xiàng)目北側(cè)臨近主干道蓮花街，西側(cè)臨近規(guī)劃中的高新區(qū)第二中學(xué)、億科新城(北院)，南側(cè)為正商湖西學(xué)府，東側(cè)為美的翰悅府。
▲億科新城(北院)
▲工地實(shí)拍
?在售戶型產(chǎn)品：目前在售高層12#、13#樓，剩余高層樓棟已售罄，主力戶型為89㎡三房；洋房在售6#樓，剩余1/5/7/8#樓共計(jì)四棟未推出，主力戶型為128㎡。
?交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2022年年底交付3/4/9/11/14/15/16#樓。
?參考價(jià)格： 高層均價(jià)11700-12000元/㎡，洋房均價(jià)14500-15000元/㎡
點(diǎn)評(píng)：作為閩系房企，金輝交出的答卷明顯落后融信一大截。優(yōu)步花園是金輝繼濱河云著之后在鄭州的第二個(gè)項(xiàng)目，社區(qū)規(guī)劃排布也和濱河云著如出一轍，高層89㎡戶型僅為2.5開間朝南，洋房128㎡做到了四室，功能區(qū)間分布與中海萬錦熙岸類似，相比較之下優(yōu)化了玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性更好。總的來說，這是一個(gè)很容易泯然于眾盤的項(xiàng)目，無論是產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格都沒有太大競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。
4、正商湖西學(xué)府
?基本信息：項(xiàng)目占地面積約總占地77畝，總建筑面積18.6萬方，容積率2.49，共規(guī)劃4棟高層、9棟洋房，內(nèi)部配套1所幼兒園，高層戶型建面約94-115㎡，洋房戶型建面約104-118㎡，精裝修交付。
?地段概述：項(xiàng)目北側(cè)臨近金輝優(yōu)步花園，西側(cè)規(guī)劃有市公園綠地，南側(cè)相鄰地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，東側(cè)臨近規(guī)劃的蓮花街第三小學(xué)。
▲工地實(shí)拍
?在售戶型產(chǎn)品：目前高層13#樓已售罄，主要在售洋房1#、15#樓，剩余高層11#樓、洋房2/3/4/5#樓未推出。
?交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2022年8月31日。
?參考價(jià)格：高層均價(jià)11300-12300元/㎡，洋房均價(jià)12800-13500元/㎡。
點(diǎn)評(píng)：正商似乎總和高性價(jià)比掛鉤，在雙湖科技城也不例外，湖西學(xué)府的洋房售價(jià)屬于片區(qū)內(nèi)最低水準(zhǔn)，精裝的均價(jià)甚至比毛坯交付的龍湖天境略低，洋房規(guī)劃的戶型面積段最低104㎡起，也是打破片區(qū)的最低記錄，需要注意的是戶型全部是封閉陽臺(tái)，無飄窗面積贈(zèng)送。
5、龍湖天境
?基本信息：項(xiàng)目占地面積102.5畝，容積率2.49，共規(guī)劃規(guī)劃3棟31層高層住宅、3棟19層公寓、12棟7-9層洋房，高層戶型建面約99-115㎡，洋房戶型建面約116-143㎡，毛坯交付。
?地段概述：項(xiàng)目北側(cè)臨近在建的三甲級(jí)醫(yī)院鄭州中心醫(yī)院，東側(cè)臨近交通主干道創(chuàng)新大道，一路之隔為規(guī)劃中的中心公園，南側(cè)規(guī)劃為住宅用地，臨近一所規(guī)劃小學(xué)，同時(shí)距離規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線站點(diǎn)350米左右。
▲工地實(shí)拍
▲綠梅街
?在售戶型產(chǎn)品：11月底首開推出高層14#樓、洋房7/8/9/10#樓，目前主要在售高層15#樓、洋房5#樓。
?交房時(shí)間：高層預(yù)計(jì)2023年6月底交付，洋房預(yù)計(jì)2023年12月底交付。
?參考價(jià)格：高層均價(jià)10000-11000元/㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)13500-14500元/㎡。
點(diǎn)評(píng)：作為龍湖定位剛改、改善的天字系產(chǎn)品，龍湖天境的產(chǎn)品力有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，高層采用架空層設(shè)計(jì)，洋房標(biāo)準(zhǔn)層大橫廳+寬景陽臺(tái)，頂樓采用復(fù)式躍層設(shè)計(jì)，贈(zèng)送空中露臺(tái)花園，同時(shí)外部臨近9號(hào)線規(guī)劃站點(diǎn)和規(guī)劃中心公園，這樣的條件加上首開低價(jià)優(yōu)惠直接燃爆。不過不足之處是北側(cè)臨近醫(yī)院。
除了以上在售樓盤，位于中海萬錦熙岸北側(cè)、與龍湖同期拿地的保利和光逸園也即將入市，另外在本月21日，又有一宗土地（鄭政高出〔2020〕17號(hào)）即將進(jìn)行出讓，地塊位于保利和光逸園（備案名）西側(cè)，和美的翰悅府一樣在地塊東南角規(guī)劃一處公共交通場(chǎng)站用地，地塊占地面積48677.06㎡，約合73畝，容積率大于1.1、小于2.0，與保利同屬低密社區(qū)，值得期待。
▲保利和光逸園售樓部在建中
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雙湖科技城在售項(xiàng)目產(chǎn)品及均價(jià)整理如下——
雙湖科技城內(nèi)的困斗廝殺一直是分階段的，一代目的華潤和中海都即將交房，二代目的美的、金輝和正商各自拿出殺手锏，美的以智慧社區(qū)、純高層為核心進(jìn)行爆破，金輝雖然籍籍無名但有貝殼正規(guī)軍，正商則是剛需性價(jià)比首選，三代目的龍湖天境搶先首開入市，奪取客戶資源，然而需要警惕的來自雙湖科技城外圍樓盤——
融信朗悅時(shí)光之城，配套在建的地鐵8號(hào)線天健湖站鄭州高新實(shí)驗(yàn)中學(xué)，退臺(tái)洋房產(chǎn)品都是亮點(diǎn)；
萬科城湖心島所剩房源不多，但九期地塊一有動(dòng)靜，浩大的老業(yè)主群體瞬間就能占據(jù)大片有力戰(zhàn)場(chǎng)。
對(duì)于現(xiàn)在的雙湖科技城而言，要想成為高新區(qū)改善居住品質(zhì)的核心承載區(qū)，還有很長的一段路要走。
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