獨家研究丨幸福頤養(yǎng)：揭開『北京首家高端護理院』的神秘面紗
圖：幸福頤養(yǎng)護理院外景
在北京，沿長安街一路向西，依次經(jīng)過地鐵1號線復興門站、南禮士路站、木樨地站、軍事博物館站、公主墳站、萬壽路站、五棵松站、玉泉路站、八寶山站、八角游樂園站、古城站后，到達終點站——蘋果園，這短短幾公里，各部委、軍隊大院密集，是北京城中高端養(yǎng)老客群最集中的區(qū)域。
圖：海航?和悅家國際頤養(yǎng)社區(qū)外景
距離八角游樂園站1公里遠，矗立著一家北京城西地標性養(yǎng)老機構(gòu)——海航·和悅家國際頤養(yǎng)社區(qū)，這家于2017年2月前后開業(yè)的項目，總建筑面積達到40000余平方米，擁有302間客房、403張養(yǎng)老床位，以及近乎奢侈的公共配套設施，其建筑形態(tài)更類似于垂直型CCRC，在養(yǎng)老機構(gòu)品類中，無出其右。
圖：海航·和悅家單人樣板間
圖：海航·和悅家公共配套空間
依靠開業(yè)初期超高的性價比（自理長者8800元/月，單人間，含床位費、餐飲費、基礎服務費），海航·和悅家創(chuàng)造了在開業(yè)第一年，就實現(xiàn)月均凈去化近20人，全年入住將近230人的行業(yè)神話，遠高于北京中高端養(yǎng)老機構(gòu)月均凈去化3至5人的行業(yè)水平，前無古人。
圖：椿萱茂（青塔）老年公寓
距離海航·和悅家15分鐘車程，是北京城西的另一家高端養(yǎng)老機構(gòu)——椿萱茂（青塔）老年公寓，作為椿萱茂在北京的第3個項目，也是椿萱茂在京第一個五環(huán)內(nèi)的項目，青塔項目曾創(chuàng)造過輝煌的入住速度。
然而隨著第一批入住長者合同期滿后優(yōu)惠政策的結(jié)束，以及同期推行的漲價政策，兩者相加，使其在完成客群優(yōu)化的過程中，也必然付出了大量客戶流失與入住增速放慢的代價，這也意味著經(jīng)歷過多年運營后，養(yǎng)老企業(yè)開始主動嘗試變化，尋找盈利方向，過程中的成敗與得失，其實并無對錯。
在北京，自古有“西貴東富”之說，城西區(qū)域覆蓋西城和海淀，中高端老年客群儲備量充足，又加之中高端養(yǎng)老項目相對稀缺，使得這個區(qū)域成為一片藍海，從海航·和悅家和椿萱茂（青塔）兩個項目的運營經(jīng)驗看，也多少印證了這個觀點。
01.「護理院」之謎
時間來到2020年初，一切平靜終將被打破，當海航·和悅家和椿萱茂（青塔）逐漸達到平穩(wěn)狀態(tài)后，北京城西即將悄然誕生另一個地標性養(yǎng)老項目，更準確的說，應該是地標性“醫(yī)養(yǎng)項目”——幸福頤養(yǎng)護理院。
圖：幸福頤養(yǎng)護理院與朝陽醫(yī)院（京西院區(qū)）一路之隔
經(jīng)常有業(yè)內(nèi)朋友問：北京有沒有好的護理院？
回答時，往往語塞，因為北京護理院極度稀缺，真正有“醫(yī)療資質(zhì)”的護理院就更是鳳毛麟角，這多半與醫(yī)療和醫(yī)保政策有關。
護理院在北京絕對是個稀缺品，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，很多“冠以護理院名義”的項目其實并非真正意義上的護理院，“更多只是一種市場營銷層面的包裝”。
圖：北京護理院調(diào)研地圖
從我們實地調(diào)研的14個“帶有護理院標簽的項目”看，在幸福頤養(yǎng)護理院開業(yè)前，北京實際在運營，且具有“醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證”的護理院僅有：光大匯晨護理院（90床）、民眾護理院（90床）、康助護理院（50床），一共3家。
圖：光大匯晨護理院（望京項目）
更重要的是：這3家護理院的審批床位數(shù)均未超過90張，且都未納入醫(yī)保定點醫(yī)療機構(gòu)，這意味著剩余床位只能再另行申請“養(yǎng)老床位”，而在沒醫(yī)保的情況下，護理院不僅失去了盈利能力，反而因為高昂的運營成本，成了養(yǎng)老的負擔。
在《護理院基本標準（2011版）》中，對護理院定義如下：護理院是為長期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長期護理服務的患者提供醫(yī)療護理、康復促進、臨終關懷等服務的醫(yī)療機構(gòu)。
圖：康助，集“護理院”和“養(yǎng)老機構(gòu)”于一體
也就說，護理院歸類是醫(yī)療機構(gòu)，主管部門是衛(wèi)健委。因此，凡是取得《養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》、主管部門是民政局的項目，都不能算作護理院，而是護養(yǎng)型的養(yǎng)老機構(gòu)。
同時，在《護理院基本標準（2011版）》中，也明確了以下內(nèi)容：
1、床位
住院床位總數(shù)50張以上。
2、科室設置
（一）臨床科室：至少設內(nèi)科、康復醫(yī)學科、臨終關懷科。
（二）醫(yī)技科室：至少設藥劑科、檢驗科、放射科、營養(yǎng)科、消毒供應室。
（三）職能科室：至少設醫(yī)療質(zhì)量管理部門、護理部、醫(yī)院感染管理部門、器械科、病案（統(tǒng)計）室、信息科。
3、人員
（一）全院至少有1名具有副主任醫(yī)師以上專業(yè)技術職務的醫(yī)師，至少有3名具有5年以上工作經(jīng)驗的醫(yī)師。
（二）每床至少配備0.8名護理人員，其中，注冊護士與護理員之比為1：2-2.5。
（三）每10張床或每病區(qū)至少配備1名具有主管護師以上專業(yè)技術職務任職資格的護士。每病區(qū)設護士長1名。
（四）應當配備與開展的診療業(yè)務相應的藥師、技師、臨床營養(yǎng)師、康復治療師等醫(yī)技人員。
除此以外，還有關于房屋、設備、管理等維度的要求。
可見，護理院作為醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)護配置遠高于一般意義上的養(yǎng)老機構(gòu)，當然，這背后也意味著更高的運營成本，但即使如此，在打通醫(yī)保的情況下，護理院的普遍盈利能力普遍也遠遠高于養(yǎng)老機構(gòu)，這主要因為以下3個核心要素：
圖：遠洋˙椿萱茂收購的蘇州華相護理院
1）按照上海和江浙一帶的經(jīng)驗，一旦護理院納入醫(yī)保，解決掉支付問題，按照現(xiàn)行的醫(yī)保報銷政策，單床的營收就會遠高于養(yǎng)老床位；
2）失能長者及家屬對護理院的認可度、信任度要高于養(yǎng)老機構(gòu)，在同樣收費區(qū)間的基礎上，護理院的去化速度要快于養(yǎng)老機構(gòu)；
3）護理院具備更強的醫(yī)療、康復、慢病管理服務能力，可為長者提供更多的增值服務，創(chuàng)造增值收益。
02.理性看待「醫(yī)養(yǎng)結(jié)合」
圖：“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”宣傳畫
談到護理院，就不能不聯(lián)想到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合其實涉及5個相關方：政府、市場、醫(yī)療、養(yǎng)老、醫(yī)保。
目前，養(yǎng)老機構(gòu)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式上大致有以下幾種：
1）養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設醫(yī)務室，案例：和熹會、椿萱茂；
2）養(yǎng)老機構(gòu)+自建醫(yī)療機構(gòu)，案例：北萬光熙康復醫(yī)院、恭和苑雙井第二社區(qū)衛(wèi)生服務中心、泰康之家·燕園；
3）把養(yǎng)老建成醫(yī)療機構(gòu)，案例：光大匯晨護理院（望京）；
4）引入社會醫(yī)療機構(gòu)，案例：光大匯晨北苑（引入隆福醫(yī)院）；
5）不設醫(yī)療機構(gòu)，但配置醫(yī)護人員，案例：寸草春暉（望京）。
圖：持續(xù)虧損的新華康復醫(yī)院
如果我們從生意的角度（是否可以盈利）判斷該選擇哪種醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式，會發(fā)現(xiàn)：絕大多數(shù)設置了高級別醫(yī)療機構(gòu)的養(yǎng)老項目都“比較后悔”，因為在實際運營中，醫(yī)療不僅未起到提升項目整體盈利能力的作用，甚至無法維持自身的收支平衡。
本來是希望通過醫(yī)療提升養(yǎng)老的盈利能力，反而變成了“養(yǎng)老給醫(yī)療輸血”。
因此，聰明的養(yǎng)老項目會通過選址來充分利用社會醫(yī)療資源，自身只配備基礎的醫(yī)護人員，以達到經(jīng)營與客戶需求的平衡。
醫(yī)療并非養(yǎng)老的救命草，養(yǎng)老的本質(zhì)永遠是“支付問題”，如果沒有醫(yī)保，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合往往淪為空談，但有了醫(yī)保，也并非可輕易起死回生，比如養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設醫(yī)務室，即使在有醫(yī)保的前提下，因為涉及服務范圍、服務能力、服務內(nèi)容、醫(yī)保上限等制約，想盈利，也并非易事。
據(jù)AgeLifePro了解，有些知名養(yǎng)老機構(gòu)在達到運營穩(wěn)定期后，已經(jīng)開始進行“醫(yī)務室外包”。
那么，到底有沒有值得借鑒的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式？
圖：上海星月星連鎖護理院官網(wǎng)（醫(yī)保報銷成為核心）
讓我們把視線拉到南方，在上海、江浙一帶，“護理院”作為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的一種，依托上海開放的醫(yī)保、長期護理險等政策，已發(fā)展得相當成熟，這種看似介于醫(yī)療和養(yǎng)老之間的產(chǎn)品模式成為市場上最有競爭力和盈利能力的項目。
03.幸福頤養(yǎng)護理院的「神秘面紗」
據(jù)了解，上海等區(qū)域護理院模式的成功實踐，是幸福頤養(yǎng)團隊決心將北控項目打造為護理院的重要因素。
圖：幸福頤養(yǎng)護理院區(qū)位示意圖
幸福頤養(yǎng)護理院坐落于北京市石景山區(qū)人民渠北路6號院，與三級甲等醫(yī)院——朝陽醫(yī)院（京西院區(qū)）一路之隔，地理位置優(yōu)越。
項目產(chǎn)權(quán)方為北控健康（公司全稱：北京北控健康產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司），土地用途為醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地，房屋用途為養(yǎng)老院。
整體建筑面積約24000平方米，該項目曾作為2014年北京32個重大養(yǎng)老項目之一，出現(xiàn)在市政府的內(nèi)部簽報文件中。
圖：北京市人民政府內(nèi)部文件
“北控”其實也做養(yǎng)老，讓我們把時間拉回到2014年同年6月，北控旗下的光熙國際老年公寓正式運營，該項目之后與萬科合作，改名為“北萬光熙怡園”，北控團隊逐漸退出運營后，又與路橋集團、國開金融合資成立了“北京恒頤健康管理有限公司”，負責恒頤復健之家·自如項目的整體運營。
“京原路7號”曾作為北控第2個戰(zhàn)略級養(yǎng)老項目，多年后，誰又曾預料到，北控的身份從“養(yǎng)老運營方，華麗轉(zhuǎn)身為房東”。
圖：幸福頤養(yǎng)護理院˙房間實景圖
一個被北控“放棄”的養(yǎng)老項目，如今卻成為“北京首家高端護理院”，這其中有多少艱辛與不易，自不必多說。
在幸福頤養(yǎng)的整體規(guī)劃中，該項目定位高端護理客群+少量高齡自理客群，可提供約550張床位，配備具備三甲醫(yī)院管理和照護經(jīng)驗的團隊，保障全方位的醫(yī)、養(yǎng)、康、護服務。
圖：幸福頤養(yǎng)護理院醫(yī)療康復配套
圖：幸福頤養(yǎng)護理院公共配套
項目配有：醫(yī)療中心、康復中心、茶餐廳、室內(nèi)花園、閱讀吧、休閑棋牌區(qū)、自助餐廳、樂活體驗區(qū)、小超市等豐富的功能配套，已于2019年年末投入試運營。
圖：石景山區(qū)人民政府官網(wǎng)
根據(jù)北京市石景山區(qū)人民政府的公開公示信息顯示：幸福頤養(yǎng)護理院一期審批床位：150張，這也是北京首家超過100床的護理院。
圖：幸福頤養(yǎng)公司介紹
官網(wǎng)顯示，“幸福頤養(yǎng)”成立于2015年，公司全稱為——北京幸福頤養(yǎng)醫(yī)療投資控股有限公司。
目前公司在全國還運營著3個養(yǎng)老項目，分別位于：廣州市南沙區(qū)、銀川市西夏區(qū)、南京市玄武區(qū)，總床位數(shù)達到1500+。
圖：幸福頤養(yǎng)全國項目分布
結(jié)語
“護理院”是中國養(yǎng)老版圖上一個“特殊的存在”，因為從本質(zhì)上講，其并不屬于“養(yǎng)老機構(gòu)”，而是“醫(yī)療機構(gòu)”。
但相對于其它醫(yī)療機構(gòu)類型，“護理院”的盈利能力顯然很有限，不過即使這樣，如果護理院可以打通醫(yī)保，相比養(yǎng)老機構(gòu)來說，依然具備巨大的盈利優(yōu)勢，這也是無數(shù)養(yǎng)老企業(yè)渴望踏入護理院的本質(zhì)原因。
AgeLifePro認為：
幸福頤養(yǎng)護理院的落地，絕不僅僅意味著一個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合標桿項目的誕生，而將有可能推動護理院模式在北京的進一步發(fā)展，至少會引起政府層面的高度關注，這，對整個行業(yè)來說，無疑具有極其重要的示范意義。
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