簡配成為常態(tài)，第六批奉賢的三盤或更難賣了！
在第五批認購的奉賢新盤中，南橋多個項目取得不俗成績，都觸發(fā)了高積分。不過并非所有的奉賢項目都有如此好成績，位于奉賢新城北門戶肖塘的悅瀾天地、位于四團的奉發(fā)寶龍廣場和青村的寶業(yè)青春里目前依然有房源可售。
那么在第六批名單中，奉賢有三盤入市共693套房源。這三盤都有顯著的特點，地理位置也分散在不同區(qū)位，買房人該如何選，又是否值得上車成為很多人面臨的難題。
在介紹這三個項目和板塊之前，不妨先來聊一下奉賢。奉賢區(qū)的GDP基本處于全市末流，和上海其他郊區(qū)比起來，這里的產(chǎn)業(yè)偏弱，交通也不太便利，所以這里的新房很難進入市區(qū)人的法眼，甚至很多新上海人都不會把奉賢作為置業(yè)首選。
不過好在這邊本地客比較多，改善型需求依然存在，讓這邊新房得以消化。而且新房價格也較低，最貴的南橋也就不到4萬，對于預算不太高的購房者還是有一定吸引力的。
南橋核心的疊墅項目，位置不錯誠意不夠
奉賢新城的核心商圈，提起奉賢新城不得不說南橋，南橋在奉賢人心目中就是yyds，這里就是奉賢新城的門面。
奉賢新城核心區(qū)域?qū)嵕?/p>
理論上來說這里的新盤應該都是眾人哄搶，不過有一個樓盤卻意外遇冷，那就是正陽鉑璟灣，項目在第六批加推疊墅房源，該盤在第四批推出小高層和洋房產(chǎn)品，與之同在第四批的保利明玥湖光及金海壹品兩盤均取得了不錯的成績，都觸發(fā)了較高積分。
第四、五批南橋新房認購情況
不過正陽項目開盤僅認購5成，而第五批同在南橋的銀河麗灣、山金中澳城和保利明玥霞光都觸發(fā)了積分，唯獨這個項目沒有觸發(fā)積分，那么究竟是地段不行，還是另有原因呢？
正陽鉑璟灣
首先來看下南橋的配套，目前這里的配套還是依賴早期形成的商業(yè)圈，百聯(lián)南橋購物中心，蘇寧生活廣場，卜蜂蓮花，而寶龍城則是近幾年開業(yè)的新商業(yè)體，不過這些商業(yè)體量都不算很大，業(yè)態(tài)也比較偏中下消費層，這些配套很難撐起奉賢新城未來的商業(yè)版圖。
未來龍湖奉賢天街的建成，或可能真正成為奉賢新城的商業(yè)門面。此外，這里還有上海之魚的生態(tài)資源和第六人民醫(yī)院南院，總體來看這里配套還算說得過去。
南橋生活配套圖
從交通來看，南橋內(nèi)部的公共交通還是比較便利的，多條公交線路可以前往奉賢各地。不過奉賢畢竟距離上海市區(qū)遠，要前往市中心還得依賴軌道交通。5號線的延伸段通車打破了奉賢0軌交的局面，不過5號線的承載量小，僅4節(jié)編組，并且候車時間長等問題也一直被人詬病。
再來看本次入市的正陽鉑璟灣，其距離南橋百聯(lián)不到1公里，距離地鐵站約1.9公里，公交可以直達。從位置上來看還是不錯的。從售樓處了解到，目前除了第六批推出的疊墅產(chǎn)品，置業(yè)顧問還在強力推薦此前沒有賣完的高層和洋房產(chǎn)品，高層為一梯兩戶，準現(xiàn)房狀態(tài)，預計今年9月即可交付。
正陽鉑璟灣現(xiàn)場
從溝通中了解到，項目無論是疊墅還是高層及洋房產(chǎn)品，都是毛坯交付。其中高層均價39000元/平，疊墅均價48750元/平。以高層為例，同批次產(chǎn)品保利和山金項目均價基本差不多，但另外兩個項目都是精裝修交付。按照市面3000元/平的裝修成本來看，最小的105平裝修價格至少要30萬左右。
除了簡配外，項目的戶型也存在一些短板，例如93平兩房只做到兩開間朝南，而141平的大三房，客廳沒有陽臺，陽臺竟在次臥中?，F(xiàn)場沒有樣板間，只有模型可以參考。
正陽鉑璟灣社區(qū)實景
雖然項目有各種短板，不過適合一類家庭購買，那就是預算比較充裕的二套改善家庭。不過南橋不要積分的項目不太多，如果你的預算充裕，且積分不太夠，那么這個樓盤或許是上車南橋的好機會。
奉賢的潛力股板塊，毛坯房卻不香了
除了奉賢新城外，該區(qū)的次熱門板塊當屬于金匯。從地理位置來看，金匯距離市區(qū)更近，在最新的奉賢新城發(fā)展版圖中，金匯大葉公路以南部分劃入了奉賢新城，未來金匯的發(fā)展，基本就是依托奉賢新城。
金匯航拍，易眼看房實拍
不過金匯和南橋還是存在一些微妙的聯(lián)系，從金匯到南橋畢竟有近10公里的路程，這個距離說近不近，說遠不遠，好在BRT可以直達。
此外，金匯同樣也是奉賢區(qū)的門戶，因為金匯對接閔行浦江鎮(zhèn)，沿著浦星公路一路向北就是前灘。
金匯版圖
雖然金匯沒有軌交，不過這里有奉賢BRT——奉浦快線，能直達沈杜公路地鐵站，路程基本在20分鐘左右。更重要的是，總體量達到10萬方的龍湖金匯天街將在今年6月開業(yè)，大大解決當?shù)鼐用竦馁徫镄枨?。另?jù)傳聞，金匯還將引入上外系學校。所以說這一片區(qū)將發(fā)展得越來越好。
奉賢brt實景圖，易眼看房實拍
奉賢brt金匯站點
再來看下這次入市的新盤，禹洲天境是這個片區(qū)內(nèi)的超級大盤，不過鉑悅更靠近金匯港，距離浦星公路主干道較遠，遠離主干道一方面噪音比較少，不過對于依賴BRT出行的購房者來說，需要多走幾百米的路，或者公交接駁。
禹洲天境位置圖
從今年金匯入市的樓盤來看，供應量比較充足，雖然沒有觸發(fā)積分，不過這里的房價卻在悄然上漲，同樣是禹洲的項目，房價從去年初的3.19萬/平，到如今的3.4萬/平。
金匯2021年入市新盤情況
本次，禹洲天境鉑悅加推的是53-136平的高層，主力戶型是99平三房和130多平的四房。不過從售樓處獲悉，99平的三房是毛坯交付，而130平四房則是簡裝交付。
從開放的99平樣板間可以看出，目前的效果是裝修后的效果，屆時房屋將會是毛坯房交付，所有的裝修需要業(yè)主自行負責。對于剛需購房者來說，不僅要面臨經(jīng)濟上的支出，還要付出時間上的成本。
禹洲天境鉑悅樣板間實拍，易眼看房實拍
劃入自貿(mào)區(qū)的“十八線小鎮(zhèn)”，與荒草為鄰
在第六批名單中，奉賢還有一個老盤加推，那就是中海戈雅園，項目從2018年首開至今，依然還在賣。無論是上海樓市經(jīng)歷“橫盤期”還是“火熱期”，該盤的表現(xiàn)始終如一：賣不動。也許在未來很多年內(nèi)，我們還是會見到戈雅園依然在售。
項目位于奉賢的偏遠板塊——奉城。其實去過了南橋，再來到奉城，反差還是相當巨大的。從感官上來看，這里就像是個十八線的小鎮(zhèn)，奉城鎮(zhèn)中心雖有沿街商鋪，但是沒有幾個大家熟悉的品牌，全家和肯德基是這里能見到最大牌的品牌，另外鎮(zhèn)上有一所二甲醫(yī)院：奉城醫(yī)院（第九人民醫(yī)院奉城分院），小毛小病基本能在家門口解決。
奉城雖然劃入臨港新片區(qū)的范疇，不過這里的鄉(xiāng)村氣息依然相當濃厚，在臨港新片區(qū)2035規(guī)劃中，奉城的定位不過是宜居片區(qū)，即使會有產(chǎn)業(yè)引入，恐怕力度也是有限的。
奉城周邊環(huán)境，易眼看房實拍
臨港新片區(qū)規(guī)劃圖 圖源上海發(fā)布
交通出行的話，奉城汽車站有多班公交車可選，可以前往金匯、沈杜公路地鐵站、南橋等地。其中最遠的莘團線能直達閔行莘莊，全程接近2小時。不過這里距離地鐵站實在太遠，公共出行基本依賴這些公交車，所以想從這里去一趟市中心，基本一天都交代了。
奉城汽車站，易眼看房實拍
再來看這里的項目中海戈雅園，從走訪中可以看到，戈雅園附近也有不少新房項目，例如大家美頌、綠地小米公社、水榭蘭亭。不過這里的街道上人煙稀少，似乎入住的情況不太樂觀。轉(zhuǎn)了一圈后筆者發(fā)現(xiàn)，這里除了新房就是大片的荒地和工廠，絲毫看不到任何生活氣息。
水榭蘭亭實景圖，易眼看房實拍
來到售樓處，并沒有看房的客戶。目前在售的是此前一批還剩余的房源，均位于小區(qū)樓王位置。有底樓帶裝修的，也有不帶裝修的房源。水晶部分是第六批即將加推的房源，體量還是比較大的，共324套。其中帶裝修的房源和毛坯房源都會有，具體會在一房一價表上公示，沒有額外收取的裝修費用。
戈雅園沙盤圖，易眼看房實拍
項目自帶泳池會所，不過從現(xiàn)場來看，會所泳池暫未開放。項目的戶型基本是典型的飛機戶型，社區(qū)樓間距也比較開闊。帶裝修的戶型是沒有三大件（中央空調(diào)、新風和地暖），不過項目會送空調(diào)、冰箱等家電優(yōu)惠券。
中海戈雅園樣板間實景，易眼看房實拍
該置業(yè)顧問表示，雖然周邊還有其他新房項目在售，中海作為央企大品牌，買到至少是放心的。一街之隔的項目恐怕連產(chǎn)證都無法拿到，更有項目或面臨交房危機。
就奉城的遠期規(guī)劃來說，還是有一絲期待的。首先就是奉城正在建設一所體量6萬方的商業(yè)中心，預計2022年營業(yè)，未來招商能否符合預期還很難下定論。
另外，從售樓處張貼的遠期規(guī)劃來看，奉城規(guī)劃了軌交27號線、南楓線、曹奉線及局域線。（具體線路詳情可點擊查看可喜可賀！上海又多了5條全新地鐵，有經(jīng)過你家的嗎？）那么這些軌交和市域線究竟何時才能兌現(xiàn)，也是未知數(shù)。如果這些預期不能在短期內(nèi)兌現(xiàn)，對剛需買房人來說，意義不大。
售樓處現(xiàn)場實拍，易眼看房實拍
就產(chǎn)品本身而言，其品質(zhì)和社區(qū)還是值得肯定的，不過大家不認可的恐怕就是這里的地段。
簡單來說，當下住在這里的感覺，就是前方?jīng)]有“詩和遠方”只有房子。當然，如果你能等得起，或者是奉城本地居民，想改善置業(yè)可以考慮，一般市區(qū)客不建議在此上車。
結語
從本次奉賢入市的三個樓盤可以明顯看出，在新房限價之下，開發(fā)商通過降標，甚至直接放棄裝修的行為已經(jīng)逐漸成為一種常態(tài)。
所以只有奉賢新城核心板塊的品質(zhì)樓盤還算去化得比較好，部分核心區(qū)的樓盤品質(zhì)不佳或性價比較低，去化周期也比較長。而那些偏遠地區(qū)的樓盤成交更是老大難，如果不是低分買房人，建議慎重選擇。
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