北京二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬(wàn)元/平方米四合院，低價(jià)背后是什么？
北京（樓盤）二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬(wàn)元/平方米四合院，低價(jià)背后是什么？
北京二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬(wàn)元/平方米四合院
名為鼓隅院的四合院項(xiàng)目因“二環(huán)內(nèi)、80萬(wàn)起”的噱頭吸引了不少看房者。整個(gè)兩層四合院內(nèi)擠滿了看房人和銷售人員。
4月19日，北京市西城區(qū)小八道彎胡同15號(hào)附近，前來(lái)看房的人絡(luò)繹不絕，這個(gè)名為鼓隅院的四合院項(xiàng)目因“二環(huán)內(nèi)、80萬(wàn)起”的噱頭吸引了不少看房者。整個(gè)兩層四合院內(nèi)擠滿了看房人和銷售人員。
與周邊動(dòng)輒一套上千萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比，這個(gè)項(xiàng)目百萬(wàn)級(jí)別的價(jià)格成為吸引人們趨之若鶩的關(guān)鍵因素。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者現(xiàn)場(chǎng)采訪了解到，有相當(dāng)一部分看房人均為居住在附近的北京本地居民。
價(jià)格低
據(jù)一位銷售人員介紹，鼓隅院項(xiàng)目共有8個(gè)四合院，共計(jì)300多套房子，每套房子的面積從27平方米到50平方米不等。“項(xiàng)目是70年大產(chǎn)權(quán)，賣的是30年使用權(quán)，每平方米兩萬(wàn)四到兩萬(wàn)七。”
目前推出的房源有南北兩個(gè)四合院，共有70套房子，其中南院41套，客戶服務(wù)中心所在的北院有29套。每個(gè)房間的大小不同，但都有獨(dú)立的衛(wèi)浴，“面積小的單價(jià)高一點(diǎn)，面積大的單價(jià)相對(duì)低一些?！鄙鲜鲣N售人員表示。
以一間面積33.9平方米的小戶型單間為例，單價(jià)為27399元/平方米，30年租金總額為52.31萬(wàn)元，服務(wù)費(fèi)總額為40.57萬(wàn)元，合計(jì)總價(jià)為92.88萬(wàn)元。折合下來(lái)，每月租金只有2580元，不到市場(chǎng)價(jià)一半。
項(xiàng)目所在的鼓樓西大街區(qū)域位于什剎海北側(cè)，附近為數(shù)不多的二手房?jī)r(jià)格普遍在12萬(wàn)元/平方米以上。鼓隅院項(xiàng)目雖然只有30年使用權(quán)，但不到3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，僅是周邊市場(chǎng)價(jià)的四分之一。
從租金方面來(lái)看，鼓隅院項(xiàng)目同樣具備極高的性價(jià)比。按照33.9平方米92.88萬(wàn)元總價(jià)來(lái)看，折合成租金單價(jià)為76.11元/平方米/月。而周邊四合院租金則單價(jià)普遍在270元/平方米/月，是鼓隅院項(xiàng)目項(xiàng)目租金的三倍。
龍湖冠寓在工體西路附近的長(zhǎng)租公寓55平方米房間起步租金為1.81萬(wàn)元，折合成單價(jià)也達(dá)到了329元/平方米/月，位置雖然不如鼓隅院項(xiàng)目，但租金是鼓隅院項(xiàng)目的4倍。
距離鼓隅院項(xiàng)目不遠(yuǎn)、位于安定門二環(huán)邊上的萬(wàn)科泊寓長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，其中34.92平方米房間租金起步價(jià)為6700元，折合成單價(jià)也達(dá)到了191.86元/平方米/月，是鼓隅院租金的2.5倍。
租期30年
鼓隅院30年使用權(quán)分為兩部分，其中20年為租賃期，剩余10年為贈(zèng)送。想要獲得這些房子30年的租賃權(quán)，租戶需要簽署兩份合同，一份是與東瓴物業(yè)管理(北京)有限公司簽署的租賃合同。
另一份是與咨詢服務(wù)合同，由一家技術(shù)咨詢公司與租戶簽訂。據(jù)銷售人員透露，這家技術(shù)咨詢公司主要負(fù)責(zé)房屋改造及后期物業(yè)服務(wù)。
據(jù)銷售人員提供的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件顯示，這些四合院的所有人為弘華恒泰(北京)投資有限公司和恒祥永泰(北京)投資有限公司兩家企業(yè)。租賃合同內(nèi)容顯示，兩家公司都是在2016年獲得西城區(qū)頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)證。
對(duì)于東瓴物業(yè)管理(北京)有限公司是否具備出租兩處四合院的資格，銷售人員提供了一份弘華恒泰、恒祥永泰與東瓴物業(yè)簽訂委托書。委托書內(nèi)容顯示，委托期從2018年3月28日開始，委托期為32年，委托書上蓋有兩家公司的公章。
工商注冊(cè)資料顯示，恒祥永泰成立于2013年9月，原來(lái)股東為德蕊持股90%，陳彤光持股10%。2018年3月份，投資人換成孫瑞和郭楠；2018年12月28日，昊坤置業(yè)取代孫瑞和郭楠成為恒祥永泰的新股東。呂坤間接持有昊坤置業(yè)90%股權(quán)，許磊持有剩余10%股權(quán)。
弘華恒泰同樣成立于2013年9月，原始股東為陳彤光持股90%，德蕊持股10%。2016年8月份，投資人變更為孫瑞和郭楠，2018年4月份，中圣明達(dá)控股集團(tuán)有限公司成為弘華恒泰新的控制人。2018年12月28日，昊坤置業(yè)取代中圣明達(dá)成為唯一股東。
工商資料顯示，中圣明達(dá)股東為孫瑞和郭楠，兩人各持股50%。同時(shí)，中圣明達(dá)集團(tuán)還間接全資擁有東瓴物業(yè)。也就是說(shuō)，鼓隅院項(xiàng)目的出租人為項(xiàng)目持有主體的原股東，直到2018年12月底才變更到呂坤和許磊持有的昊坤置業(yè)名下。
低價(jià)背后
據(jù)銷售人員介紹，目前兩個(gè)四合院都還保持原來(lái)格局，交房前需要進(jìn)行施工改造，“像這一片這么大空間，以后都會(huì)隔成一個(gè)一個(gè)小房間，今年10月份正式動(dòng)工改造，2020年11月10日前交付。”
以上述33.9平方米房?jī)r(jià)為例，其中40.57萬(wàn)服務(wù)費(fèi)用，主要包括兩部分，一部分為房間改造費(fèi)用。另一部分為后期租戶居住期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)需要租戶一次性交清。
據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目最大的好處就是價(jià)格便宜，租戶租下來(lái)如果不想自住，也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租。目前周邊同樣面積大小房間的租金普遍在6000元/月左右，未來(lái)30年租金也具備一定升值空間。
北京某律所的一位律師表示，由于目前房間還沒有進(jìn)行改造，鼓隅院項(xiàng)目所出租物業(yè)在現(xiàn)實(shí)中找不到對(duì)標(biāo)的實(shí)物，需要后期進(jìn)行改造形成。租戶可能會(huì)面臨著錢房?jī)煽盏慕Y(jié)局，“目前四合院中找不到合同中約定的標(biāo)的物，即便租戶贏了官司，也不好執(zhí)行。”
另外，目前出租四合院還保持原來(lái)構(gòu)架和格局，交付給租戶前，需要對(duì)房間布局進(jìn)行重新規(guī)劃和建造，如果后期四合院改造無(wú)法獲得政府部門審批，到時(shí)候也面臨著無(wú)法將房屋交付給租戶的可能。
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