去年深圳賣得最好的桃源居，今年還值不值得買？
撰文 | 魏淑芬
去年，深圳賣得最好的二手房就是寶安的桃源居，14個(gè)區(qū)，一共賣了716套，幾乎是1天就能賣2套。
來源：貝殼找房《深圳樓市大數(shù)據(jù)》
但是今年，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺，銀行跟進(jìn)，首付預(yù)算增加，買家銳減，即使是桃源居這樣的大社區(qū)成交量也是一落千丈。
據(jù)了解，二手房指導(dǎo)價(jià)出來之后，桃源居只有少量成交，有些是全款買房，有些是指導(dǎo)價(jià)出臺之前簽的合同，合同執(zhí)行完才顯示成交。
更多的情況則是，買家只是來看看房，一算首付，跟預(yù)算差距太大，就不再考慮。
不過，也有賣家在全網(wǎng)價(jià)格不透明的情況下，還加價(jià)了，他們的心態(tài)基本上是：買家出價(jià)達(dá)到心理預(yù)期，能賣就賣，不能賣先放著。
桃源居不少二手房房源，都是放了很長一段時(shí)間，既沒有人租住，業(yè)主也沒做衛(wèi)生，就干放著，家具上一層灰。
近期，淘房志團(tuán)隊(duì)實(shí)地探訪了桃源居小區(qū)， 看看去年深圳賣得最好的小區(qū)，到底還值不值得買？
01
12號線雙地鐵口，幼兒園在小區(qū)里、小學(xué)、中學(xué)學(xué)校就在小區(qū)旁，小區(qū)內(nèi)各類商鋪一應(yīng)俱全，人氣旺，居住很舒適
桃源居位于寶安區(qū)前進(jìn)二路與匯江一路交匯處，門口有桃源居公交站， 還有正在修建的地鐵12號線桃源居站、洲石路站，兩站間隔約800米。
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
小區(qū)旁邊就是九年一貫制的中澳實(shí)驗(yàn)學(xué)校，有公立也有私立，去年中考成績在寶安排名前十。
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
整個(gè)桃源居小區(qū)確實(shí)非常大，占地面積1.16平方公里，建筑面積180萬平，分為兩個(gè)東區(qū)、西區(qū)部分。 東區(qū)內(nèi)部像是一個(gè)生活資源齊備的小鎮(zhèn)子，西區(qū)就是純住宅區(qū)域。
在桃源居?xùn)|區(qū)，住宅分布在大道和小區(qū)園林的兩邊，由于小區(qū)太大，開發(fā)周期長，不同期的外立面能明顯看出差異。
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
除了住宅，幼兒園、各式各樣的便利店、中介門店、餐飲店、生鮮店等商鋪應(yīng)有盡有。同時(shí)，小孩可以從東區(qū)直接步行到中澳實(shí)驗(yàn)學(xué)校，又安全又方便。
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
據(jù)中介透露， 由于小區(qū)居住人口特別多，這里的商鋪完全不存在空鋪的情況。
去年，深圳很多人人樂超市都因?yàn)樯獠睿归]關(guān)門了，但桃源居的人人樂人氣依然很旺，生意絲毫沒有受到大環(huán)境影響。
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
從桃源居?xùn)|區(qū)可以直接通過天橋到桃源居西區(qū)。
淘房志現(xiàn)場實(shí)拍
相較于東區(qū)，西區(qū)的面積要小得多，相對的，居住環(huán)境更安謐，外部有商業(yè)，里面是純住宅，小區(qū)內(nèi)做了一些簡單的綠化。
02
目前，小區(qū)價(jià)格集中在7萬+/平，偶爾會出現(xiàn)6萬+/平的筍盤，或者9萬/平的高價(jià)房源
雖然桃源居的整體房源量巨大，但是二手房的價(jià)格也在持續(xù)上漲。
據(jù)中介透露， 該小區(qū)去年600萬左右可買到100平左右的大三房，今年基本上只能買到面積相對小一些的兩房或者小三房。
目前，整個(gè)桃源居的大部分房源放盤價(jià)在7萬+/平。
有些樓齡新的區(qū)，房源已經(jīng)加價(jià)到8萬+/平，甚至接近9萬。比如：
桃源居十五區(qū)，有84平的房源放盤745萬；
桃源居十一區(qū)，也有75平的房源放盤630萬；
桃源居十六區(qū)，3房的房源單價(jià)都在8萬/平上下浮動等。
但是樓齡比較老的，像1997年建成的 桃源居十二區(qū)， 部分房源的價(jià)格也就6萬+/平，600萬以內(nèi)還能買到91平的三房。
今年3月，小區(qū)出現(xiàn)了8萬/平的成交案例，是位于桃源居四區(qū)的一套94平的二手房。
據(jù)了解，桃源居四區(qū)的二手房放盤價(jià)格還是 7萬+/平居多，偶爾有一兩套8萬/平的房源。
而桃源居的指導(dǎo)價(jià)，在4.8萬/平-5.7萬/平之間，首套房的首付大概要5成以上，最高的甚至要8成，置換二套房的家庭，貸款的空間更小。
淑芬了解到，桃源居在指導(dǎo)價(jià)出臺后實(shí)現(xiàn)的成交，也是以全款買入的居多。
03
桃源居居住屬性強(qiáng)，且選擇空間較大，地鐵+學(xué)校優(yōu)勢，長期來看，價(jià)格也不會跑輸大市
從居住屬性來看，桃源居確實(shí)很不錯(cuò)，各種配套一應(yīng)俱全， 對于有自住需求的首套或者置換家庭來說，都能找到合適的房源。
在價(jià)格方面，桃源居的房源價(jià)格由于樓齡、戶型、朝向的不同， 各房源的總價(jià)存在較大差異，同樣是三房，總價(jià)差距可能有幾十萬，購買者的選擇空間也很大。
雖然桃源居的房源量大，但是短期來說， 明年年底，地鐵12號線一開通，從這里出發(fā)可以直接到南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，還能吸引一波購買力。
長期來看， 好學(xué)校+地鐵的優(yōu)勢很明顯，有這兩項(xiàng)資源的加持，小區(qū)還有不錯(cuò)的價(jià)格空間。
淘房志創(chuàng)始人顧洪波先生視頻號開通啦！
將持續(xù)為大家分享精準(zhǔn)樓市預(yù)判
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