青島新“富人區(qū)”？看靈山灣地產(chǎn)大鱷博弈
靈山灣，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為青島的“下一個富人區(qū)”。
誠然，從地理位置上看，靈山灣片區(qū)依山傍海，景觀資源優(yōu)質(zhì)，地鐵規(guī)劃豐富且進展可觀，周邊商圈也在日漸成熟。而且相對于青島主城的浮山、沙子口片區(qū)，這里還余留有更多的可開發(fā)土地，地價相對更低，是發(fā)展軌跡比較清晰的價格洼地。
從融創(chuàng)、華潤、到海信、和達等等，近年來，外來大鱷和本土龍頭約十余家房企涌入靈山灣，在此展開了一場精彩的博弈。據(jù)界面山東不完全統(tǒng)計，今年8至9月份，靈山灣片區(qū)預(yù)計將共有近10盤推盤入市。
文\單爍
海景資源豐富，堪比浮山后
作為濱海城市，青島歷來注重灣區(qū)的發(fā)展，而早在2017年，靈山灣就成為了青島“三灣三城”戰(zhàn)略定位中的“三灣”之一。并且從這三大灣區(qū)目前的發(fā)展狀況上看，靈山灣的發(fā)展無疑是相對更成熟也更成功的。
從樓市角度，我們通常所說的“靈山灣片區(qū)”是指青島西海岸新區(qū)東側(cè)海岸線的北段，這片區(qū)域南依靈山灣，北靠小珠山，依山傍海自成一片。
這一帶是西海岸樓市，特別是高端住宅板塊中最為熱門的，其最顯著的優(yōu)勢就是其足以匹敵浮山前和沙子口一線的海景，常有人將其與主城的浮山后片區(qū)相較。
但實際上，小珠山距離海岸線的距離，相對于浮山還要更遠一些，因此靈山衛(wèi)相比麥島、山東頭而言，面積更大，可開發(fā)的空間更多；而且這也讓靈山灣有條件開發(fā)很多“親海而不臨海”的更宜居的海景住宅，又比浮山后擁有更多的高端住宅的可能性。
靈山灣有三條核心的主干道，從南邊海濱向北邊山腳下分別是濱海大道、東岳路和開城路。從濱海大道到開城路，距離大約在1.6千米上下。同時這個范圍內(nèi)有13號和6號兩條地鐵線，其中13號線已經(jīng)建成運行，6號線尚在建設(shè)過程中。
但這里同樣也面臨著學(xué)區(qū)配套遲滯的問題。教育資源之于剛需住宅是相對比較重要的配套，這也導(dǎo)致靈山灣的樓市只能愈發(fā)偏向高端客群。
三條“產(chǎn)品帶”各有利弊
靈山灣樓市邁入發(fā)展“快車道”大約始于融創(chuàng)東方影都的落地，東方影都的到來讓靈山灣板塊成為了“東方好萊塢”的代名詞，成為了青島“影視文化”的名片。
后來隨著融創(chuàng)茂的營業(yè)和星光島、東方影都影視基地這一系列地標性建筑的開發(fā)逐漸完善，西海岸靈山灣人氣進一步上升，晉升為青島新一大旅游度假打卡“網(wǎng)紅地”，熱度在整個西海岸一時無兩。
圖：東方影都內(nèi)部建筑
與浮山后不同，靈山灣擁有相對更豐富的土地資源，所以這里有條件容納很多十萬、百萬平規(guī)模的大盤。同時，由于近年來房企大量涌入，激烈的競爭讓靈山灣的價格線回落，現(xiàn)在剛需盤已經(jīng)基本回落到在2萬元/平左右。
除了“先行者”融創(chuàng)，目前片區(qū)內(nèi)已經(jīng)匯集了保利、碧桂園、綠地、融信等全國級房企，同時也有海信、和達等知名的本土房企。而根據(jù)靈山灣最大的賣點——海景來劃分，這里的樓盤目前也可大致劃分為三個陣營：
首先是“親海帶”。大灣港路以西、融創(chuàng)茂移動、東岳路以南、濱海大道以北的西南——東北走向的帶狀地帶，是距離靈山灣海岸線最近的位置，也是片區(qū)內(nèi)海景方面含金量相對最高的地段。這里有云龍港灣、世茂諾沙灣、東方華庭、華潤靈山灣壹號等一系列樓盤，其中不乏很多數(shù)年歷史的老盤。
這一帶房源的海景、山景都成色很足，除了康大山語海和華潤靈山灣壹號等幾個位于濱海大道以南的項目，其他樓盤距離地鐵13號線也很近，交通和溢價空間都很優(yōu)秀。因此這里大部分業(yè)態(tài)都是別墅洋房，主打大戶型低密特點，價格也很高，普通高層也要1.8萬元/平起。
其次是“中間帶”，是相對更偏西北側(cè)，位于東岳路沿線的樓盤，范圍上基本西至兩河路、東至海港路。近期這一片比較熱門的樓盤包括康大開元府、海信靈山灣、海信花街小鎮(zhèn)、保利領(lǐng)秀山領(lǐng)秀海、實地薔薇國際等。
從項目定位上看，很明顯這些項目更偏剛需一些，除了康大開元府定價稍高，其他項目均價大多都在1.5萬元/平上下。而且該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有很多小戶型房源，大量房源總價不到150萬。當下這里匯聚的樓盤眾多，而且同質(zhì)性很強，很適合剛需客群在此挑選。
再向內(nèi)陸延伸，則還有些位于珠山腳下的樓盤，例如萬科青島小鎮(zhèn)、隆和大溪谷、康大觀山樾、東方小鎮(zhèn)等等，我們可稱其為“遠海帶”。這些項目雖然沒有享受到13號線利好，但有規(guī)劃中的地鐵6號線經(jīng)過，而且距離積米崖商圈更近。
遠海的地理位置對于這些房子來說是一把雙刃劍，誠然會損失一些海景價值，但也有效規(guī)避了近海潮濕的問題，同時珠山的秀美山色也一定程度上彌補了項目景觀上的缺陷。
多家房企靈山灣競逐
據(jù)界面山東不完全統(tǒng)計，8月份青島西海岸新區(qū)預(yù)計將有11盤入市，其中位于靈山灣片區(qū)的項目占比近半。界面山東也對近期動態(tài)較多的項目進行了實地探訪。
1.靈山灣壹號
靈山灣壹號項目是由青島本土房企魯商和全國級房企華潤共同開發(fā)的項目，項目位于海港路與濱海大道交叉口附近，基本算得是上文所說的“親海帶”。項目三面環(huán)海，海景非常可觀，是項目的一大核心賣點，但值得注意的是這樣的位置難免需要考慮臨海潮濕的問題。
靈山灣壹號沙盤實拍
項目現(xiàn)已加推聯(lián)排別墅，地上三層，送負一層，送露臺，戶型建面在200-390平不等，均價在3-4萬元/平左右；同時還在售17層小高層，戶型建面為109平和129平，均價約為16000元/平，帶裝修。值得注意的是，從戶型圖及樣板間來看，小高層戶型相對不是很方正，利用率稍低。最近項目出臺了不少優(yōu)惠政策，可見靈山灣市場競爭仍十分激烈，給靈山灣壹號造成的壓力并不小。
實拍靈山灣壹號樣板間臥室一角
2.鑫苑·御龍灣
鑫苑·御龍灣項目位于融創(chuàng)茂的東北側(cè)，項目小高層目前已經(jīng)封頂，即將開盤位于學(xué)院路旁的1號樓，預(yù)計開盤價格約在在1.6-1.8萬元/平。
前期開盤的洋房及高層剩余部分尾房在售，洋房建面150-307㎡，均價25000元/㎡帶裝修；高層建面140-168㎡，均價20500元/㎡帶裝修。
同時值得注意的是，靈山灣·龍璽的開發(fā)商是青島慧據(jù)智慧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，其東家是鑫苑置業(yè)，是曾經(jīng)的紐交所上市房企第一股。但據(jù)界面新聞消息，總裁李尚榮已于近日離職，同時從財報上看，這家上市23年的河南籍房企，規(guī)模至今卻一直在百億徘徊，始終沒能突破擴張瓶頸。
3.靈山灣·龍璽
同為鑫苑旗下的靈山灣·龍璽項目則位于融創(chuàng)茂西南側(cè)距離融創(chuàng)茂約500米，西南側(cè)與星光島一橋之隔。目前在售小高層，戶型建面有112、142以及188㎡，均價17000-24000元/㎡，另有別墅根據(jù)類別均價在30000-45000元/㎡不等。對于靈山灣·龍璽，其比較有優(yōu)勢的房源在于東側(cè)的小高層，距離海岸線較近，也可看到星光島。
項目與海岸線之間也沒有大型建筑遮擋，海景含金量很高，相對而言是比較優(yōu)質(zhì)的地腳。不但同時項目距離其最近的地鐵站13號線朝陽山站之間有近800米的距離，只能算是“近地鐵房”。
靈山灣龍璽小高層精裝標準
4.融創(chuàng)影都壹號
融創(chuàng)影都壹號位于融創(chuàng)茂西側(cè)，濱海大道北、薛泰路南、華山路西，距離地鐵13號線朝陽山站約500米。項目一期房源主要為127㎡、133㎡、145㎡、148㎡的毛坯洋房，均價約17500元/㎡，此前曾三開三磬，目前已經(jīng)清盤。
融創(chuàng)影都壹號樣板間實拍
圖片來源：界面山東
而其二期已經(jīng)進入預(yù)熱階段，據(jù)置業(yè)顧問介紹目前已有400余客戶交了意向金。二期主要為毛坯洋房和疊拼，戶型建面為130平和149平，均為元寶戶型，其中149平戶型較少，僅有兩棟樓。據(jù)介紹，此次開盤預(yù)計將首推300余套房源，且二期開盤價格或?qū)⒈纫黄诼愿?，但也有比一期距離地鐵口更近的優(yōu)勢。
5.海信靈山灣
作為青島排名前二的本土房企，海信一直以來都以高端豪宅而知名。海信靈山灣項目位于華山西路與濱海大道交匯處向北200米，近日剛加推了二期5#樓和7#樓，都是高層，建面包括115平、135平，均價16000-17000元/平。
海信靈山灣項目全稱海信靈山灣天璽，從案名上看，該項目對標的是海信麥島天字級高端住宅。但海信靈山灣項目與海岸之間還隔著一個融信西發(fā)海月星灣項目，并不算是一線海景資源；同時項目整體3.5的容積率與麥島一帶的海信天璽等項目也相差甚遠。
6.海信花街小鎮(zhèn)
與海信靈山灣不同，同為海信旗下作品的海信花街小鎮(zhèn)，將業(yè)態(tài)主要對準了洋房和疊拼。項目位于萬達茂向北1.2公里，主要規(guī)劃有4層半山疊拼（185~375㎡）、10層花境洋房（120~140㎡）、17~26層高層（100~160㎡）三種產(chǎn)品，目前在售高層和疊拼，疊拼房源所剩不多，其中高層均價約為13500元/平；疊拼均價約為25000元/平。
編輯：隋雅婷
Hash:17d989dde14ac9ad0ef40258fa0581cc9269c9b9
聲明：此文由 春風劍在手 分享發(fā)布，并不意味本站贊同其觀點，文章內(nèi)容僅供參考。此文如侵犯到您的合法權(quán)益，請聯(lián)系我們 kefu@qqx.com
相關(guān)推薦
-
最美陜西，陜西旅行小攻略，怎樣用最少的錢玩遍陜西
大家好，我是小七。小七與大家好久不見了，想必大家也很想念小七吧！今天小七和往常一樣，向大家分享陜西的旅行攻略，不知道大家期不期待今天小七為大家分享的文章呢，讓我們一起來看看吧。在前不久，有許多的朋友們私信留言小七說應(yīng)該要怎樣用最少的錢玩遍西安呢？今天就讓小七來告訴大家。在去西安旅行之前，小七專門的去百度查找了有關(guān)于西安的旅行資料。據(jù)小七了解，西安是一座歷史文化古城，古跡眾多?；旧衔靼泊蟠笮⌒〉木?/p>
-
周邊游、就近游！國慶九江游玩路線推薦來了！
國慶假期即將來臨，我市山川秀美、人文深厚，是就近游、周邊游的好去處。市文廣新旅局推出的“山盟海誓”“信步江湖”“詩書潯陽”三條精品旅游線路，把景點擴成景區(qū)，把景區(qū)連成線路，把珍珠串成項鏈，打造一條“山之堅、海之廣”的愛情旅行線，一條尋覓歷史、尋找文脈的研學(xué)旅行線，一條觀江閱湖、攬山瞰水的風光旅行線。山盟海誓之旅1.兩日游A線：廬山風景名勝區(qū)+廬山西海風景名勝區(qū)。第一天：廬山風景名勝區(qū)一日游。住九江
-
旅游在緬甸 異域風情曼德勒之行
曼德勒緬甸第二大城市，被列為世界文化遺產(chǎn)，雖然在二戰(zhàn)的時候，整個城市大部分建筑都被摧毀了，但還是遺留下來無數(shù)的文化瑰寶，是緬甸著名的旅游勝地。曼德勒皇家機場，是國際機場，但是到這邊的國際航班直飛還是非常少的，一般都要在仰光或者泰國清邁轉(zhuǎn)機。機場距離市區(qū)40公里，也沒有大巴往來于機場市區(qū)之間，出租車的話一般15美元，可以找國內(nèi)游客一起拼車。在市區(qū)打出租車的話是需要講價的，這里的出租車沒有計價
-
青島到日本游輪團 青島到日本郵輪旅游
青島到日本游輪團 青島到日本郵輪旅游 1. 青島到日本郵輪旅游2. 青島到日本郵輪旅游攻略3. 青島去日本的郵輪4. 從青島到日本坐游輪多長時間到5. 青島游輪去日本6. 青島到日本豪華游輪7. 青島到日本郵輪旅游報價和房間價是怎么回事8. 11月份青島到日本游輪行程9. 青島到日本郵輪旅游價格
-
青島鶴山風景區(qū)兒童票 即墨鶴山風景區(qū)門票老年人免票
青島鶴山風景區(qū)兒童票 即墨鶴山風景區(qū)門票老年人免票 1. 即墨鶴山風景區(qū)門票老年人免票2. 即墨鶴山一日游3. 即墨鶴山免費嗎4. 即墨鶴山風景區(qū)老年人免費嗎5. 即墨鶴山門票多少錢6. 青島鶴山風景區(qū)門票7. 即墨鶴山風景區(qū)門票老年人免票嗎8. 青島鶴山門票價格9. 即墨鶴山怎樣免門票10. 即墨鶴山風景區(qū)游玩攻略
-
青島旅游景點旅游去什么地方好玩 青島旅游好玩的地方有哪些
青島旅游景點旅游去什么地方好玩 青島旅游好玩的地方有哪些 1. 青島旅游好玩的地方有哪些2. 青島旅游的地方哪里好玩3. 青島有什么好玩兒的旅游景點?4. 青島什么好玩的地方景點推薦5. 青島好玩的地方都有哪些6. 青島旅游好玩的地方有哪些景區(qū)7. 青島好玩的地方有哪些?
-
青島嶗山區(qū)免費景點有哪些 青島嶗山區(qū)免費景點有哪些地方
青島嶗山區(qū)免費景點有哪些 青島嶗山區(qū)免費景點有哪些地方 1. 青島嶗山區(qū)免費景點有哪些地方2. 嶗山有沒有免費的景點3. 嶗山區(qū)免費旅游景點4. 嶗山區(qū)附近景點5. 青島嶗山區(qū)附近有什么景點6. 青島嶗山區(qū)免費景點有哪些地方開放7. 青島嶗山區(qū)免費景點有哪些地方好玩8. 青島嶗山區(qū)免費景點有哪些地方可以玩9. 嶗山有什么免費好玩的地方10. 青島嶗山區(qū)景點推薦
-
青島至濟南都有哪些景點 濟南到青島的旅游路線圖
青島至濟南都有哪些景點 濟南到青島的旅游路線圖 1. 濟南到青島的旅游路線圖2. 濟南到青島游玩攻略3. 濟南到青島的旅游路線圖高清4. 濟南到青島的旅游路線圖和時間5. 青島到濟南沿途景點6. 青島到濟南攻略
-
游輪?？壳鄭u 青島游輪航線
游輪?？壳鄭u 青島游輪航線 1. 青島游輪航線2. 青島郵輪旅游航線價格3. 青島 游輪4. 青島郵輪旅游航線5. 青島游輪旅游路線6. 青島輪渡航線7. 青島游輪碼頭8. 青島的輪船航線9. 青島港游輪航線10. 從青島出發(fā)的游輪旅游
-
青島到郭亮村旅游坐大巴幾個小時 鄭州至郭亮村旅游大巴乘車站
青島到郭亮村旅游坐大巴幾個小時 鄭州至郭亮村旅游大巴乘車站 1. 鄭州至郭亮村旅游大巴乘車站2. 鄭州至郭亮村旅游大巴乘車站在哪3. 鄭州至郭亮村旅游大巴乘車站線路4. 鄭州到新鄉(xiāng)郭亮村路線5. 鄭州到郭亮村怎么走
-
